Rent to buy: i chiarimenti dell'Agenzia delle Entrate sul regime fiscale da applicare

Tassazione a due vie, la finalità della quota di canone pagata dall’affittuario fa la differenza

In sostanza, spiega il documento di prassi, il trattamento fiscale da applicare al canone corrisposto dal locatario deve essere diversificato tenendo conto della funzione specifica, per il godimento dell’immobile o come acconto sul prezzo finale di trasferimento, per la quale le somme sono pagate dall’affittuario al proprietario. Nel primo caso quindi, prosegue la circolare, trovano applicazione le disposizioni previste per i contratti di locazione, sia per le imposte dirette che per quelle indirette, mentre per la quota di canone versata come anticipazione del corrispettivo pattuito per la vendita dell’immobile si applicherà la normativa fiscale prevista per gli acconti- prezzo.

Il rent to buy e l’opzione per l’imponibilità Iva

Nel quadro della formula di contrattazione del rent to buy, la circolare chiarisce che i canoni di locazione versati per il godimento di un fabbricato abitativo rientrano tra le operazioni esenti da Iva, salvo l’ipotesi in cui il concedente sia un’impresa di costruzione o di ripristino e opti per il regime di imponibilità Iva. Lo stesso regime di esenzione si applica anche ai canoni versati per la locazione di fabbricati strumentali, con la possibilità di optare per il regime di imponibilità da parte di tutti i soggetti passivi e non solo per le imprese di costruzione e di ripristino.

Aliquote Iva e imposta di registro per il proprietario/concedente in regime di impresa

In dettaglio, nei casi in cui l’operazione sia imponibile ai fini dell’Iva, le aliquote applicabili alla quota di canone pagata come acconto per la successiva acquisizione dell’immobile sono le seguenti: aliquota ridotta del 4% se il futuro acquirente dichiara di poter beneficiare dei requisiti “prima casa” e se si tratta di case classificate nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9; aliquota ridotta del 10%, se si tratta di case di abitazione che hanno la medesima classificazione catastale di quelle che possono fruire dell’agevolazione “prima casa”; aliquota del 22% per gli immobili classificabili nella categorie catastali A/1, A/8 e A/9 e per gli immobili strumentali. Riguardo l’imposta di registro, la misura è determinata in base al regime Iva applicabile. Per gli acconti prezzo soggetti ad Iva, l’imposta di registro è dovuta nella misura fissa di 200 euro. Per quanto attiene, invece alla quota di canone corrisposta quale acconto-pezzo, per gli immobili abitativi esenti Iva si applica

l’imposta di registro con aliquota del 2%, mentre se è imponibile Iva, perché il concedente, cioè il potenziale venditore, ha espresso tale opzione, l’imposta di registro è dovuta in misura fissa (67 euro se il contratto è stipulato per scrittura privata, 200 euro se formato per scrittura privata autenticata o è redatto in forma pubblica). Per gli immobili strumentali, in deroga al principio di alternatività Iva/Registro, l’imposta di registro è applicata in misura proporzionale (1%), indipendentemente dal regime Iva di imponibilità o di esenzione cui l’operazione è soggetta.

scarica il testo completo della circolare dell'agenzia delle entrate

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RENT TO BUY: 10 cose da chiarire su questo nuovo tipo di contratto

Tutti ne parlano, il Governo ha emanato le linee guida, ma che cos’è il Rent To Buy? Conviene più all’acquirente o al venditore? Posso acquistare da un’azienda oppure è rivolto solamente ai privati? Quali tutele hanno le parti?

Queste sono alcune delle domande che le persone si pongono quando parliamo di affitto con riscatto.

Iniziamo subito dicendo che la normativa, al momento, è ancora carente, soprattutto in tema fiscale, e per questo motivo è fondamentale avvalersi dell’ausilio di professionisti del settore.

1. Cos’è il contratto di rent to buy?

È un nuovo tipo di contratto in cui si fondono un contratto di locazione e un preliminare di vendita di un immobile. Significa che il proprietario consegna fin da subito l’immobile al conduttore-futuro acquirente, il quale paga il canone; dopo un certo periodo di tempo, il conduttore può decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni pagati.

Esempio: Si consideri la vendita di un appartamento per il prezzo di 100.000 euro. Il canone mensile è convenuto in 1.000 euro mensili. Una parte di questo prezzo, ad esempio 500 euro, viene dato per il godimento del bene, come se fosse un normale affitto. E questa parte si “perde”, proprio come in una normale locazione. Il residuo, cioè i 500 euro mancanti, si imputano al prezzo (cioè sono come un acconto sul prezzo di vendita), per cui hanno come effetto quello di ridurre il prezzo finale di vendita. Se dopo 5 anni il conduttore deciderà di acquistare il bene non dovrà pagare 100.000 euro, ma 70.000 euro, perché 30.000 sono già stati pagati con parte dei canoni.

2. Il conduttore è obbligato a comprare la casa dopo il periodo di “affitto”?

No, la legge prevede che il conduttore abbia la facoltà ad acquistare il bene, ma non un obbligo.

Ovviamente le parti possono concordare che il conduttore sia obbligato ad acquistare, ma allora il contratto è diverso dal rent to buy.

Il termine entro il quale il conduttore potrà decidere di acquistare la casa è stabilito dalle parti, entro i dieci anni.

3. Quali sono i vantaggi e i rischi per chi vende?

Il vantaggio principale è la possibilità di trovare un numero più elevato di potenziali acquirenti.

Il rischio è che il conduttore decida di non comprare la casa. In tal caso, però, il proprietario può trattenere tutto o parte di quanto è stato pagato (e sarà una somma maggiore rispetto ad un normale canone di locazione).

L’altro rischio è quello di trovarsi l’immobile occupato dal conduttore, divenuto inadempiente, e di dover fare ricorso al giudice per liberare il bene e venderlo ad altri.

4. Il proprietario, in caso di mancato acquisto o di mancato pagamento dei canoni dovrà intraprendere un procedimento di sfratto?

La procedura non è quella di sfratto, ma di rilascio del bene: molto più breve e meno costosa; ma il tempo di rilascio del bene dipende dai singoli tribunali.

Per poter seguire questa procedura sarà necessario prevedere apposite clausole nell’atto di rent to buy: per questo motivo consigliamo di rivolgersi ad un notaio che saprà dare adeguati consigli.

5. Ci sono altre tutele che il venditore deve adottare?

E’ opportuno che il canone sia più elevato rispetto ad un normale canone di locazione, e che la parte dei canoni che il proprietario potrà trattenere nel caso in cui non si arrivi alla vendita siano concordati in modo che il proprietario venga adeguatamente indennizzato per la mancata conclusione di altri affari. Ciò indica anche la serietà dell’impegno del conduttore all’acquisto del bene.

6. Il conduttore è tutelato?

Si. La legge prevede la trascrizione nei registri immobiliari del contratto di rent to buy, che consentirà al conduttore di acquistare il bene libero da ipoteche, pignoramenti, o altre pregiudizievoli, che emergano dopo la trascrizione del rent to buy. La trascrizione ha una durata massima di 10 anni.

Questa tutela permane anche in caso di fallimento del venditore.

7. Cosa può essere oggetto del rent to buy? Anche gli immobili in costruzione?

Il rent to buy può avere ad oggetto qualsiasi immobile: appartamenti, autorimesse, cantine, negozi, uffici, capannoni e negozi. Persino terreni.

Può avere ad oggetto un immobile in costruzione. Tuttavia se il bene è allo stato grezzo, sarà necessario cancellare l’ipoteca che grava sul bene; è però possibile prevedere l’accollo del mutuo.

Per le imprese di costruzione il rent to buy potrebbe rappresentare un valido strumento per pagare le rate del mutuo originariamente contratto per la costruzione.

8. Per il rent to buy relativo ad un immobile in costruzione, se l’impresa fallisce il

conduttore perde il proprio denaro?

No: il contratto di rent to buy continua anche in caso di fallimento del proprietario. Inoltre, la vendita non è soggetta a revocatoria fallimentare, se pattuita al giusto prezzo e si tratta di abitazione principale del conduttore o dei suoi parenti o affini più stretti.

9. Il conduttore/acquirente può riservarsi la nomina di un terzo in sede di rogito?

Si, la legge è elastica sul punto e prevede la facoltà di riservarsi la nomina di un terzo come in tutti i contratti preliminari. E’ anche possibile prevedere la cessione del contratto.

10. Quali imposte si pagano? Il rent to buy è conveniente?

Bisogna distinguere se chi concede il godimento in vista della futura vendita è un privato o un’impresa, e bisogna distinguere anche tra imposte dirette (a carico del proprietario/venditore) ed indirette (a carico del conduttore/acquirente). Si deve, inoltre, tenere conto che non c’è ancora una disciplina specifica sul piano tributario.

In ogni caso, per valutare i vantaggi (o gli svantaggi) fiscali è necessario valutare la specifica posizione fiscale del venditore, facendo un’analisi economica e fiscale del singolo caso concreto.

Va precisato che nel periodo del godimento (paragonabile alla locazione), le imposte legate al possesso dell’immobile sono a carico del proprietario, come in qualsiasi contratto di affitto.

Le spese di trascrizione del contratto nei registri immobiliari sono, invece, a carico dell’acquirente, come le spese ed imposte dovute per l’atto di compravendita dell’immobile.

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Cedolare secca: è possibile optare per questo regime fiscale anche decorso il termine?

Il contribuente che vuole accedere a delle agevolazioni fiscali deve presentare una comunicazione preventiva o eseguire un adempimento di natura formale. Qualora vi fosse un ritardo nella comunicazione, il fisco concede l'opportunità di non perdere il beneficio, realizzando gli adempimenti corrispondenti entro la prima dichiarazione dei redditi utile.
Stiamo parlando della "remissione in bonis" che può essere fruita anche in relazione alla mancata scelta del regime fiscale della cedolare secca.
Per usufruire della remissione in bonis è necessario:

• che non siano stati avviati da parte dell'amministrazione finanziaria competente gli opportuni accertamenti;
• che il contribuente alla data originaria di scadenza del termine normativamente previsto per la trasmissione della comunicazione o per l'assolvimento dell'adempimento di natura formale, abbia i requisiti sostanziali prescritti dalle norme di riferimento;
• la comunicazione o l'adempimento "mancanti" vanno fatti entro la data di presentazione della prima dichiarazione dei redditi (modello unico) il cui termine scade successivamente a quello previsto per effettuare la comunicazione o eseguire l'adempimento.

Contestualmente alla presentazione tardiva è necessario presentare la sanzione di 258 euro con f24 (codice tributo 8114).
Non può usufruire della sanatoria invece:

• chi ha effettuato il versamento dell'imposta di registro (anche se in un'unica soluzione) prima di esercitare l'opzione per il regime della cedolare secca;
• il contribuente che paghi annualmente l'imposta di registro e abbia già versato, nei termini previsti, il tributo annuale sull'ammontare del canone.

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Tasi: chi paga per la casa coniugale in caso di separazione?

Nel caso di unità immobiliare assegnata dal giudice della separazione, il coniuge assegnatario è considerato ai fini IMU come titolare di un diritto di abitazione; pertanto, in quanto titolare di un diritto reale, è soggetto passivo del tributo. La stessa conclusione vale anche per la TASI?

Ecco la risposta ufficiale del Ministero dell’Economia e delle Finanze (MEF):

Si conferma che lo stesso principio si applica anche alla TASI.

In tal caso, il coniuge è titolare del diritto di abitazione e, indipendentemente dalla quota di possesso dell’immobile, è il solo che paga la TASI con l’aliquota e la detrazione, eventualmente prevista, per l’abitazione principale.

Se, invece, la casa assegnata fosse in locazione (esempio casa in locazione abitata dai coniugi prima della separazione, poi assegnata dal Giudice della separazione ad uno di essi), la TASI deve essere calcolata dal proprietario con l’aliquota prevista dal Comune per gli immobili diversi dall’abitazione principale e l’importo ottenuto verrà pagato in parte dal proprietario e in parte dal locatario, in base alle quote deliberate dal Comune.

La posizione del Ministero dell’Economia e delle Finanze (MEF) è chiara, valgono le stesse regole dell’IMU, ma avendo ogni singolo Comune d’Italia, la possibilità di disciplinare in materia, potremmo trovare una mancanza di conformità tra quanto indicato dal Ministero dell’Economia e delle Finanze (MEF), e quanto applicato dai Comuni.

da: Ministero dell’Economia e delle Finanze (MEF)

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Local Tax: IMU, TARI, TASI, addizionali IRPEF e altre imposte comunali riunite in un unico tributo.

Dopo le proteste dei sindaci sui tagli imposti dalla Legge di Stabilità - secondo i calcoli IFEL le riduzioni sarebbero pari ad una cifra compresa fra 3,5 e 3,7 miliardi - le cose hanno preso una piega decisamente favorevole per i Comuni. In pratica, la ricetta di semplificazione per il cittadino si tradurrebbe nel puntare sull’efficacia e l’efficienza dei Comuni d’Italia che dovranno prendersi oneri ed onori di questo passaggio storico per il contribuente italiano, dice Matteo Renzi “Noi vi diamo degli obiettivi e voi fate come vi pare, è evidente che poi ne risponderete di fronte ai cittadini”.

Nei giorni scorsi la CGIA di Mestre aveva già proposto i calcoli in base ai quali la Local Tax potrebbe portare nelle casse dei comuni circa 31 miliardi di euro, così ripartiti:
IMU e TASI: 18,8 miliardi;
Tassa rifiuti (TARI): 7,3 miliardi;
Addizionale IRPEF: 4,3 miliardi;
Imposta di scopo: 14 milioni di euro;
Imposta di pubblicità: 426 milioni di euro;
Imposta di soggiorno: 105 milioni di euro;
Occupazione spazi e aree pubbliche (TOSAP): 218 milioni di euro.
La somma è pari a 31,2 miliardi, che rispetto all’attuale sistema di tassazione avrebbe il vantaggio di essere incassata con un’unica imposta. L’obiettivo dichiarato, però, non era certo aumentare le tasse locali ma semplificare la vita ai cittadini, come auspicato dal segretario della CGIA Giuseppe Bortolussi “L’eventuale semplificazione della tassazione comunale renderebbe più facile pagare le tasse: una richiesta che ormai tutti i cittadini invocano. Oltre a semplificare bisogna anche ridurre, visto che per l’anno in corso la tassazione sulla casa ha assunto dimensioni non più sostenibili”.

Ai Comuni verrebbe poi lasciata anche la possibilità di introdurre ulteriori sgravi, basati sull’ISEE, oltre a quelli che dovrebbero essere reintrodotti. In sostanza oltre ad unificare l’imposta sugli immobili in una “local tax” si potrebbe assistere al ritorno delle aliquote standard e detrazioni fisse sulle abitazioni principali così come era stato inizialmente previsto per l’IMU (200 euro più 50 per ciascun figlio convivente con meno di 26 anni).

Il carattere innovativo di questo nuovo tributo è proprio la semplificazione a favore del cittadino che vedrà recapitarsi a casa una unica imposta già calcolata e comprensiva delle spese annue per il proprio bene (non si vedranno più corse dal commercialista e in posta da parte dei cittadini). Questo dovrà essere necessariamente il primo passo, la certezza del tributo mentre, successivamente, sarà doveroso da parte dell’esecutivo, procedere con un alleggerimento della pressione fiscale sugli immobili (ricordiamo che in Italia ci sono più immobili che cittadini).

Novità anche per chi ha una casa in affitto: dal prossimo anno potrebbe essere cancellata la quota a carico degli inquilini in caso di immobili ad uso abitativo. Quota che invece resterebbe a carico di imprese ed esercenti, in caso di affitto dei locali, integrando nella “local tax” tributi minori come quelli sulle affissioni.

Per ora, visti i tempi stretti per la definizione della nuova “local tax”, che il Governo vuole rendere operativa già dal 2015, rimarrà fuori dall’imposta unica sugli immobili la TARI, la tassa sui rifiuti che prevede modalità di calcolo molto sono diverse non prendendo in considerazione la rendita catastale dell’immobile.
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Case in affitto: agevolazioni fiscali per gli inquilini

Il soggetto che vive in un immobile in affitto può usufruire di agevolazioni fiscali, sotto forma di detrazioni sulle spese sostenute per il canone di locazione.

Detrazioni per gli inquilini a basso reddito

La legge n 431 del 9 dicembre 1998 prevede una detrazione per i contratti di locazione di unità destinate ad abitazione principale, a seconda del reddito dell'inquilino:

• 300 euro, se il reddito complessivo non supera 15.493, 71 euro;
• 150 euro, se il reddito complessivo è superiore a 15.493, 71, ma non a 30.987, 41 euro.

Nella determinazione del reddito complessivo va compreso anche quello dei fabbricati locati assoggettato a cedolare secca.

Giovani che vivono in affitto

I giovani tra i 20 e i 30 anni che stipulano un contratto di locazione hanno diritto a una detrazione pari a 991,60 euro. Tale beneficio spetta per i primi tre anni, ma devono essere rispettati i seguenti requisiti:

• l'abitazione locata deve essere diversa dall'abitazione principale dei genitori o di coloro cui sono affidati;
• il reddito complessivo non deve superare i 15.493, 71 euro.

Il requisito dell'età viene soddisfatto anche se non ricorre per l'intero anno d'imposta in cui si intende fruire della detrazione. Nella determinazione del reddito complessivo va compreso anche quello dei fabbricati locati assoggettato a cedolare secca.

Contratto a canone concordato

I contribuenti intestatari di contratti di locazione a canone convenzionato o concordato hanno diritto ad una detrazione di:

• 495, 80 euro, se il reddito complessivo non supera 15.493, 71 euro;
• 247, 90 euro, se il reddito complessivo è superiore a 15, 493, 71 euro ma non a 30,987, 41 euro.

Nella determinazione del reddito complessivo va compreso anche quello dei fabbricati locati assoggettato a cedolare secca.
La detrazione non spetta per i contratti di locazione tra enti pubblici e contraenti privati

Contratti di locazione per studenti universitari

Per gli studenti iscritti ad un corso di laurea in un'università ubicata in un comune diverso da quello di residenza, la detrazione spetta nella misura del 19% per un importo non superiore a 2,633 euro.
Per usufruire della detrazione devono essere rispesttati i seguenti requisiti:

• gli immobili devono essere ubicati nello stesso comune in cui ha sede l'università o in comuni limitrofi, distanti almeno 100 km da quello di residenza e, in ogni caso, in una diversa provincia;
• i contratti di locazione devono essere stipulati o rinnovati ai sensi della legge 9 dicembre 1998, n 431;
• la detrazione si applica anche ai canoni relativi ai contratti di ospitalità, nonché agli atti di assegnazione in godimento o locazione, stipulati con enti per il diritto allo studio, università, collegi universitari legalmente riconosciuti, enti senza fine di lucro e cooperative;
• la detrazione spetta anche se le spese sono state sostenute per i familiari fiscalmente a carico;
• la detrazione non è ammessa per i contratti di sublocazione.

Dal 2012 la detrazione spetta anche per i canoni di locazione derivanti da contratti stipulati dagli studenti fuori sede iscritti a corsi di laurea presso Università estere, con sede presso uno stato dell'unione europea o in uno dei paesi aderenti all'accordo sullo spazio economico europeo.

Detrazione trasferimento per motivi di lavoro

Il lavoratore dipendente che ha trasferito la propria residenza nel comune di lavoro o in un comune limitrofo e ha stipulato un contratto di locazione può usufruire di una detrazione:

• 991,60 euro se il reddito complessivo non supera i 15.493, 71 euro;
• 495, 80 euro se il reddito complessivo supera i 15.493, 71 euro, ma non i 30.987, 41 euro.

Requisiti:

• il nuovo comune deve trovarsi ad almeno 100 kilometri di distanza dal precedente e comunque al di fuori della propria regione;
• la residenza nel nuovo comune deve essere stata trasferita da non più di tre anni dalla richiesta della detrazione.

La detrazione può essere fruita nei primi tre anni in cui è stata trasferita la residenza. l'agevolazione non spetta per i redditi assimilati a quelli di lavoro dipendente, come ad esempio le borse di studio.
Nella determinazione del reddito complessivo va compreso anche quello dei fabbricati locati assoggettato a cedolare secca.
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Decreto sblocca Italia: affitto con riscatto, nuove e importanti tutele per l'acquirente

L'articolo 23 (Disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili) del decreto sblocca italia ha introdotto importanti novità per quanto riguarda l’affitto con riscatto (rent to buy). La nuova disciplina prevede l’estensione a tutti i contratti, non solo a quelli di edilizia sociale, della possibilità per l'acquirente di optare per l'acquisto dell'immobile dopo sette anni e di scomputare dal prezzo di vendita i canoni di locazione, ha anche aggiunto altre importanti tutele a favore dei conduttori e potenziali compratori.
Le importanti novità per gli acquirenti che si avvalgono della formula "rent to buy" riguardano:

• Obbligo di trascrizione: “1. I contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l'immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto, sono trascritti ai sensi dell' articolo 2645-bis codice civile. La trascrizione produce anche i medesimi effetti di quella di cui all' articolo 2643, comma primo, numero 8) del codice civile.” - Ricalca la disciplina della trascrizione del contratto preliminare, ma con un prolungamento della durata (il termine di tre anni è elevato a tutta la durata del contratto e per un periodo non superiore a dieci anni). In questo modo i contratti di rent to buy avranno la forma dell'atto pubblico o della scrittura privata autenticata. Non si possono fare in rent to buy immobili che siano ipotecati (C’è tuttavia la possibilità di frazionare l'ipoteca e attribuire al conduttore, mediante accollo, una quota del mutuo stipulato dal costruttore), la trascrizione prevede inoltre che una parte dei canoni vengano imputati a garanzia dei crediti del futuro acquirente in caso di inadempimento del venditore;

• In caso di fallimento: “6. In caso di fallimento del concedente il contratto prosegue, fatta salva l'applicazione dell'articolo 67, comma 3, lettera c), del regio decreto 16 marzo 1942, n.267, e successive modificazioni. In caso di fallimento del conduttore, si applica l'articolo 72 del regio decreto 16 marzo 1942, n.267, e successive modificazioni; se il curatore si scioglie dal contratto, si applicano le disposizioni di cui al comma 5” ;

• Disciplina fiscale: in caso di acquisto dal costruttore, ai fini iva la base imponibile del prezzo di vendita non dovrà ricomprendere quanto già versato a titolo di canone di locazione.

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Art. 23 – Decreto Sblocca Italia
(Disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili)
2. Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo.
3. Ai contratti di cui al comma 1 si applicano gli articoli 2668, quarto comma, 2775-bis e 2825-bis del codice civile. Il termine triennale previsto dal comma terzo dell'articolo 2645-bis del codice civile e' elevato a tutta la durata del contratto e comunque ad un periodo non superiore a dieci anni. Si applicano altresi' le disposizioni degli articoli da 1002 a 1007 nonche' degli articoli 1012 e 1013 del codice civile, in quanto compatibili. In caso di inadempimento si applica l'articolo 2932 del codice civile.
4. Se il contratto di cui al comma 1 ha per oggetto un'abitazione, il divieto di cui all'articolo 8 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n.122, opera fin dalla concessione del godimento.
5. In caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali. In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell'immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennita', se non e' stato diversamente convenuto nel contratto.
7. Dopo l'articolo 8, comma 5, del decreto-legge 28 marzo 2014, n.47, convertito con modificazioni, dalla legge 23 maggio 2014, n.80, e' aggiunto il seguente: "5-bis. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai contratti di locazione con clausola di trasferimento della proprieta' vincolante per ambedue le parti e di vendita con riserva di proprieta', stipulati successivamente alla data di entrata in vigore della presente disposizione.".
8. L'efficacia della disposizione di cui al comma 7 e' subordinata al positivo perfezionamento della procedimento di autorizzazione della Commissione Europea di cui all'articolo 107 del Trattato sul Funzionamento dell'Unione Europea (TFUE), di cui e' data comunicazione nella gazzetta ufficiale.

APE obbligatorio per l’affitto. La certificazione energetica serve?

Parliamo di affitto e di Attestato di Prestazione Energetica ape: oltre la metà (57,2%) dei contratti di affitto si riferiscono ad immobili vecchi ed energeticamente inefficienti, collocati in classe G. Rarissimi, invece, gli immobili classificati nelle categorie considerate “verdi” (A+, A, B o C): solo il 10,5% dei contratti di affitto erano accompagnati da un certificato recante una di queste classi energetiche.

In queste condizioni di mercato e davvero così necessaria la certificazione? Dovremmo invece ammettere che il patrimonio immobiliare italiano è per la maggior parte vecchio e costruito senza tenere minimamente conto dei criteri di sostenibilità energetica ed ambientale. Per gli immobili in affitto, spesso l’interesse a mantenere elevata la redditività dell’investimento da parte del proprietario confligge con l’opportunità di effettuare sull’immobile investimenti di manutenzione, ristrutturazione ordinaria e straordinaria o riqualificazione energetica.

Non sarebbe più utile iniziare ad obbligare i proprietari degli immobili in affitto a vincolare una quota per la riqualificazione degli immobili? Il Governo potrebbe introdurre sgravi per i proprietari più sensibili all’impatto ambientale. Dovrebbe svilupparsi un volano, che porti nell’arco di 5-10 anni, ad un progressivo “svecchiamento” del patrimonio immobiliare del nostro paese, che punti ad una nuova economia decisamente “green”.

Successivamente, avrebbe senso una certificazione puntuale delle prestazioni energetiche dei vari immobili, ma certificare oggi l’inefficienza delle nostre abitazioni serve a poco, solo a fissare vincoli e paletti burocratici, quanto mai sgraditi ai proprietari immobiliari.

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Affitti: La Corte Costituzionale non riconosce legittima la norma che consentiva agli inquilini di denunciare il proprietario di casa che non aveva registrato il contratto d'affitto

La Corte Costituzionale, con la sentenza 50/2014, ha dichiarato illegittime le norme (l'articolo 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo 23/2011) che consentivano agli inquilini di denunciare il  proprietario di casa che non aveva registrato il contratto d'affitto o aveva indicato un importo inferiore rispetto a quello reale, o ancora aveva registrato un finto comodato d'uso, beneficiando così di un canone annuo pari al triplo della rendita catastale, importo in genere inferiore ai valori di mercato del 70-80%, con durata di quattro anni rinnovabili. Secondo tali disposizioni, gli inquilini potevano registrare di propria iniziativa il contratto d'affitto presso un qualsiasi ufficio delle entrate, dai funzionari del fisco o della guardia di finanza.
La questione di legittimità sull'articolo 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo 23/2011, era stata sollevata da sette diversi tribunali. Secondo alcuni magistrati sostenevano si fosse in presenza di una lesione della libertà contrattuale delle parti, le quali si vedevano imposti per legge il contraente, la durata e il canone del contratto. Le sanzioni sono state bocciate dai giudici costituzionali per difetto di delega: ovvero, la legge in base alla quale è stato emanato il decreto legislativo 23/2011 si occupava di federalismo fiscale e le norme contro l'evasione degli affitti in nero sono andate oltre gli obiettivi che aveva fissato il Parlamento. Non bisogna dimenticare poi lo Statuto del Contribuente (articolo 10, comma 3), in base al quale la violazione di norme tributarie non può causare la nullità del contratto.
La sentenza rappresenta un vero rompicapo per tutti quegli inquilini che hanno già denunciato il padrone di casa, le pronunce della corte costituzionale, infatti, hanno effetto retroattivo (ovvero anche per il passato). La Retroattività colpirà i contratti registrati dagli inquilini e dai funzionari del fisco a partire dal 6 giugno 2011, i quali finiranno nel nulla. Le sanzioni sono scattate 60 giorni dopo l'entrata in vigore del decreto (7 aprile 2011), ciò significa che i proprietari potranno chiedere agli inquilini di liberare l'abitazione, perché il contratto cadrà insieme alla norma di legge che lo prevedeva, e che sarà necessario regolare il periodo in cui il conduttore ha occupato l'alloggio.
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Affitti Casa: Nel 2014 si tratta di vera rivoluzione.

Proviamo a riepilogare le novità introdotte recentemente nel mondo delle locazioni, senza dimenticare che la materia è ancora in continua evoluzione. Il Premier Renzi nel nuovo piano casa prevede, tra le altre cose, il taglio dell'aliquota della cedolare secca dal 15 al 10%.

1. Divieto del pagamento in contanti per cifre superiori ai mille euro (art. 1, comma 50 della legge di stabilità). La legge di stabilità ha introdotto il divieto di utilizzare il contante per le locazioni abitative per qualsiasi importo. Il dipartimento del tesoro successivamente, ha chiarito che le sanzioni scatteranno solo a partire dai 1000 euro, quindi sarà possibile pagare in contanti fino a 999,99 euro. La sanzione andrà dall'1 al 40% dell'importo versato, con un minimo di 3000 euro;
2. Obbligo di allegare l'ape solo per gli interi edifici. L'attestato di prestazione energetica (APE) non deve essere obbligatoriamente allegato al contratto di affitto quando si tratta di singole unità immobiliari, ma solo nel caso di locazione di interi edifici. Resta l'obbligo di dotarne l'immobile e di inserire una clausola specifica nell'atto. nel caso di sanzioni c'è una sanzione da 1000 a 4000 euro, dimezzata per locazioni inferiori a tre anni;
3. Riduzione aliquote cedolare secca. Già nel decreto sull'imu, il governo aveva tagliato l'aliquota della cedolare secca per i contratti a canone concordato dal 19 al 15%, ora nel piano casa annunciato dal Premier Renzi è previsto un nuovo taglio al 5%;
4. Introduzione del modello RLI. Il nuovo modello RLI sostituisce il vecchio modello 69 e viene utilizzato a partire dal 3 febbraio nei seguenti casi:

• registrazione contratti di locazione e affitto immobili;
• registrazione proroghe, cessioni e risoluzioni dei contratti di locazione e affitto immobili;
• esercizio e revoca della cedolare secca;
• denunce di contratti d'affitto non registrati, o con canone superiore a quello registrato e contratti di comodato fittizi;
• segnalazione dati catastali unità immobiliari.

Fino al 31 marzo 2014 sarà possibile utilizzare il vecchio modello 69 in alternativa al RLI.

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