Condominio: I cani abbaiano incessantemente? i vicini li devono sopportare.

Oggi sul nostro blog ospitiamo Marta Jerovante che ci racconterà una curiosa sentenza della Cassazione riguardante l’attualissimo tema dei cani e del cd. reato di disturbo alle occupazioni e al riposo delle persone.

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Immobiliare: protocollo d'intesa tra ingegneri e notai

Il Consiglio Nazionale del Notariato dopo aver già firmato un protocollo facoltativo con il Consiglio Nazionale dei Geometri per rendere più sicure le compravendite immobiliari, si è prodigata nel produrre un nuovo protocollo d'intesa in materia di trasferimenti immobiliari con il Consiglio Nazionale degli Ingegneri.

L'accordo prevede la redazione di una perizia tecnica dalla quale risulti l'esatta descrizione degli immobili, la conformità catastale allo stato di fatto e l'esame edilizio e urbanistico degli stessi.

La perizia deve contenere l'indicazione degli accertamenti svolti e la descrizione dell'immobile oggetto del trasferimento, con tutti i dettagli utili quali l'ubicazione, la modalità di accesso dalla pubblica viabilità, la destinazione d'uso e le caratteristiche per i fabbricati nonché la destinazione urbanistica, la conformazione, la morfologia e l'estensione reale per i terreni.

Il notariato inoltre, ha espresso la volontà di divulgare questo protocollo alle categorie aderenti alla rete delle professioni tecniche, professionisti italiani come ingegneri, architetti, chimici, periti agrari, agronomi, periti industriali, geometri e geologi, per spingere verso una larga adesione.
 

L’obiettivo finale di queste iniziative è chiaro, rendere più sicuri i trasferimenti immobiliari anche sotto il profilo della regolarità urbanistica, edilizia e dell'agibilità, e al tempo stesso evitare possibili conteziosi.

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assemblea condominiale: 5 cose da sapere

1) In sede di assemblea condominiale, chi ha la competenza di verificare che la costituzione dell'assemblea sia regolare?

Il presidente. Il presidente viene designato dai condomini intervenuti all'adunanza ed ha una importanza notevole nella discussione e nella validitàdelle delibere. La prima azione del presidente è quella di accertarsi che l'amministratore di condominio abbia inviato a tutti i condomini la convocazione (e che tutti i condomini l'abbiano ricevuta). Successivamente verifica il numero dei condomini presenti e dei relativi millesimi, se si raggiunge il quorum necessario l'assemblea è regolarmente costituita. Il presidente inoltre, dovrà dirigere la discussione, verificare l'esito delle votazioni, esaminare e firmare il verbale d'assemblea.

Curiosità: Nonostante l'importanza di questa figura all'interno dell'assemblea, non troviamo alcuna norma del legislatore che imponga la nomina del presidente d'assemblea.

2) La delibera assunta in una assemblea viziata dalla mancata convocazione di un condomino è legittima?

Si. Rientriamo nel caso di delibere annullabili ex articolo 1137 c.c.. Sono annullabili le delibere:

• quando sono presenti vizi formali;
• quando sono adottate violando regole generali, convenzionali o regolamentari, laddove si è stabilito un determinato procedimento per giungere alla manifestazione di volontà;
• quando sono inficiate da eccesso di potere.

La regola generale ci dice dunque, che tali delibere sono efficaci fino a quando non vengano impugnate ai sensi dell'art. 1137 c.c..

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3) Proprietari, conduttori, usufruttuari, nudi proprietari chi deve essere convocato all'assemblea?

Devono essere convocati i proprietari di tutte le unità immobiliari, così come risulta dagli atti di proprietà, che costituiscono il condominio. I conduttori per quanto concerne la gestione dei servizi di riscaldamento e condizionamento, come previsti dalla "legge sull'equo canone" (legge n 392/1978). Gli usufruttuari per tutte le delibere che riguardano l'ordinaria amministrazione, mentre per le delibere riguardanti l'amministrazione straordinaria bisogna convocare i nudi proprietari. In caso di comproprietà tutti i condomini.

4) Nel caso di locazione dell'immobile c'è obbligo di convocazione del conduttore?

No. L'onere della convocazione del conduttore spetta al proprietario dell'immobile a seguito del ricevimento dell'avviso si convocazione inviato a lui dall'amministratore. L'amministratore non è tenuto a convocare direttamente il conduttore in quanto, potrebbe anche non essere a conoscenza della locazione in essere.

5) Qual'è la funzione dell'assemblea condominiale?

L'assemblea ha la funzione di deliberare in merito alla vita stessa del condominio, in quanto solo in tale sede ogni condomino ha la possibilità concreta di esprimere, con il proprio voto, la sua volontà esprimere che contribuisce a costruire la volontà generale del condominio, che confluisce nella delibera (l'atto vero e proprio), fondamentale per stabilire la gestione ordinaria e straordinaria dei beni e dei servizi comuni, nonché le relative innovazioni. La peculiarità dell'assemblea condominiale, disciplinata agli arti. 1135 e 1136 del c.c., è che la volontà condominiale si forma validamente solo nella sede e nel luogo ove viene convocata l'assemblea stessa.

Curiosità: Ogni condomino può prendere la parola più volte per chiarire la propria opinione e per controbattere quelle degli altri.

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Tasi: chi paga per la casa coniugale in caso di separazione?

Nel caso di unità immobiliare assegnata dal giudice della separazione, il coniuge assegnatario è considerato ai fini IMU come titolare di un diritto di abitazione; pertanto, in quanto titolare di un diritto reale, è soggetto passivo del tributo. La stessa conclusione vale anche per la TASI?

Ecco la risposta ufficiale del Ministero dell’Economia e delle Finanze (MEF):

Si conferma che lo stesso principio si applica anche alla TASI.

In tal caso, il coniuge è titolare del diritto di abitazione e, indipendentemente dalla quota di possesso dell’immobile, è il solo che paga la TASI con l’aliquota e la detrazione, eventualmente prevista, per l’abitazione principale.

Se, invece, la casa assegnata fosse in locazione (esempio casa in locazione abitata dai coniugi prima della separazione, poi assegnata dal Giudice della separazione ad uno di essi), la TASI deve essere calcolata dal proprietario con l’aliquota prevista dal Comune per gli immobili diversi dall’abitazione principale e l’importo ottenuto verrà pagato in parte dal proprietario e in parte dal locatario, in base alle quote deliberate dal Comune.

La posizione del Ministero dell’Economia e delle Finanze (MEF) è chiara, valgono le stesse regole dell’IMU, ma avendo ogni singolo Comune d’Italia, la possibilità di disciplinare in materia, potremmo trovare una mancanza di conformità tra quanto indicato dal Ministero dell’Economia e delle Finanze (MEF), e quanto applicato dai Comuni.

da: Ministero dell’Economia e delle Finanze (MEF)

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Fotovoltaico: E’ possibile per i condomini installare pannelli fotovoltaici ad uso esclusivo sul tetto condominiale.

Il condomino che intenda installare dei pannelli fotovoltaici sul tetto condominiale dovrà quindi avvertire semplicemente l’amministratore, informandolo sulle modalità di esecuzione dell’intervento e sui dettagli del progetto.

Un condominio non può vietare ad un singolo condomino di posare dei pannelli fotovoltaici sul tetto dello stabile per produrre energia elettrica ad uso esclusivo del proprio appartamento. L’Assemblea può solo limitarsi a prescrivere al condomino delle modalità alternative per la realizzazione dell’intervento, nel caso in cui comporti la modifica delle parti comuni, o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio, con delibera approvata dalla maggioranza qualificata di cui all’art. 1122-bis del codice civile introdotto dalla riforma del condominio (legge 220/2012).

Nel caso in cui siano più condomini a fare richiesta di installazione di pannelli fotovoltaici sul tetto condominiale, la stessa maggioranza dovrà decidere sulla ripartizione dell’uso delle parti comuni interessate dalla posa dei pannelli stessi.

Sentenza n. 11707/2014 del Tribunale di Milano.

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Amministratore di condominio: Ripartizione delle spese condominiali

L’approccio utilizzato dal legislatore nel conformare le regole presenti nel codice civile, non è stato sempre uniforme, ma è stato più o meno invasivo a seconda degli argomenti da disciplinare.

In materia di spese, tutta la disciplina mostra chiaramente l’intenzione di incidere sensibilmente sulle prerogative dei privati, prevedendo un sistema che si sovrappone alla loro volontà, nell’evidente finalità di facilitare la gestione dell’edificio, sottraendo il più possibile a quelle contrapposizioni che ancor più possono sorgere sugli aspetti economici.

Ecco perché ci troviamo di fronte ad un meccanismo piuttosto rigido, derogabile solamente con il consenso all’unanimità dei condomini.

Cassazione civile, Sez. II, 19 Marzo 2010, n.6714

La delibera assembleare che approva una ripartizione in deroga ai criteri legali è nulla

In tema di condominio, sono affette da nullità, che può essere fatta valere anche dal condomino che le abbia votate, le delibere condominiali attraverso le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità da quanto previsto dall’art. 1123 c.c. o dal regolamento condominiale contrattuale, essendo necessario per esse il consenso unanime dei condomini, mentre sono annullabili e, come tali, impugnabili nel termine di cui all’art.1137, ultimo comma c.c., le delibere con cui l’assemblea, nell’esercizio delle attribuzioni previste dall’art. 1135, n. 2 e n. 3 c.c., determina in concreto la ripartizione delle spese medesime in difformità dai criteri di cui dall’art. 1123 c.c.

Articolo 1123 c.c.

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

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La ripartizione delle spese per il condominio. Non possono essere ripartite in base al numero degli occupanti di ogni unità immobiliare.

Art.1123 - Ripartizione delle spese
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità.
La ripartizione delle spese dell’acqua, ascensore e altri oneri, va effettuata ai sensi dell’ art. 1123, 1 comma, c.c., in base a valori millesimali delle singole proprietà, non può esservi quindi una ripartizione che sia a carico dei proprietari delle unità immobiliari occupate con esclusione dei proprietari delle unità immobiliari disabitate.
La Cassazione civile con sentenza n. 17557/14 ha ritenuto illegittima la delibera assembleare assunta a maggioranza da un condominio di Milano, che in assenza di un regolamento condominiale, ripartiva le spese per l’acqua potabile in proporzione al numero degli occupanti delle unità immobiliari, con esonero dei proprietari delle unità immobiliari risultanti disabitate e ha dichiarato la violazione e falsa applicazione di legge in relazione alla suddivisione delle spese ex art. 1123 c.c..
A giudizio della Corte: “nel condominio le spese relative al consumo dell’acqua devono essere ripartite in base all’effettivo consumo se questo è rilevabile oggettivamente con strumentazioni tecniche”
Il Legislatore guarda con favore all’ installazione in ogni unità immobiliare di un contatore per permetterne la lettura e addebitarne i costi effettivi, e quando ciò non è prevista la ripartizione delle spese va effettuata ai sensi dell’ art. 1123, c.c., in base ai valori millesimali delle singole proprietà.
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Delibere assembleari: vediamo insieme quali sono le differenze nullità ed annullabilità

La riforma del condominio ha introdotto due nuove cause di invalidità riguardanti le delibere assembleari, nello specifico si tratta di nullità:

• Cambio di destinazione d’uso delle parti comuni (art.1117-ter c.c.) – Viene introdotto l’obbligo di indicare nella convocazione dell’assemblea , le parti comuni oggetto della modifica e la nuova destinazione d’uso, pena la nullità;
• Nomina dell’amministratore condominiale (art. 1129 c.c. co.14) - L’art. 1129 prevede che l’amministratore all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, debba specificare analiticamente il valore del compenso per l’attività svolta, pena la nullità della nomina stessa.

Facciamo un passo indietro, cosa intendiamo per cause di invalidità? Quali sono le differenze tra annullabilità e nullità delle delibere assembleari? Quali sono le conseguenze che scaturiscono da questi vizi?

• Le delibere “nulle” sono quelle delibere prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito, le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, in generale le delibere che incidano sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini;

• Le delibere “annullabili” sono quelle delibere che hanno vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, le delibere adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento di condominio, le delibere affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di formazione dell’assemblea.

Ma come può difendersi un condomino quando si trova di fronte ad un vizio che invalida la delibera?

• Le delibere “annullabili” possono essere impugnate davanti all’autorità giudiziaria entro 30 giorni dalla data di deliberazione (per i condomini dissenzienti), oppure entro 30 giorni dalla data di comunicazione (per i condomini assenti all’assemblea). Se le delibere non vengono impugnate entro il termine sono comunque valide ed efficaci per tutti i condomini;

• Le delibere “nulle” possono essere impugnate davanti all’autorità giudiziaria in ogni tempo da chiunque ne abbia interesse, derogando al termine di prescrizione previsto dall’art. 1137 c.c..
  
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Mutui Usurari: anche il nostro mutuo di casa potrebbe essere alla stregua dell’usura.

Finalmente un po’ di ordine in materia di mutui usurari, la Corte di Cassazione infatti, con la sentenza numero 350 del 9/01/2013 stabilisce che il contratto è nullo se la somma di tutte le voci di spesa relative all'erogazione del denaro preso in prestito supera la soglia dei tassi ufficiali fissati in base alla legge antiusura, la numero 108 del 1996.
Grazie a questa sentenza, la cassazione ha chiarito che "si intendono usurari gli interessi che superano il limite stabilito dalla legge nel momento in cui essi sono promessi o comunque convenuti, a qualunque titolo, quindi anche a titolo di interessi moratori". In caso di applicazione di tassi usurari quindi, non solo è possibile recuperare gli interessi pagati, ma anche annullare il contratto di mutuo. Colui che ha contratto il mutuo potrà vedersi restituiti gli interessi già pagati e non dovrà più pagare quelli futuri, al mutuatario quindi, non spetterà altro che pagare solo la quota capitale.
Confconsumatori ha pubblicato un breve vademecum per offrire una guida ai mutuatari che si chiedono se il principio sancito dalla corte sia applicabile o meno al loro caso il consumatore per verificare se il proprio contratto di mutuo rientra nella fattispecie sancita dalla corte e sia quindi, eventualmente annullabile, dovrà:
1) essere fisicamente in possesso del contratto di mutuo;
2) qualora non ne fosse in possesso, chiedere alla propria banca e/o al notaio che ha effettuato il rogito una copia;
3) valutare il tasso concretemente e complessivamente applicato dall'istituto di credito o finanziario;
4) confrontare il tasso con i tassi soglia stabiliti trimestralmente dalla banca d'Italia;
5) qualora il tasso complessivamente applicato dalla banca sia superiore al tasso soglia, e quindi la banca pratica usura, il consumatore dovrà inoltrare una formale diffida all'istituto di credito chiedendo l'applicazione del principio sancito dalla sentenza della corte di cassazione;
6) dopo il fallimento di qualsiasi soluzione bonaria alla vicenda, e prima di promuovere qualsiasi giudizio, sarebbe opportuno effettuare una perizia relativa all'intero rapporto per determinare l'entità di quanto dovuto e quanto richiesto.
I Tassi soglia su base annua di riferimento per il 1° Trimestre 2014 sono:

• Mutui a tasso fisso - 10,3865;
• Mutui a tasso variabile - 8,7625.

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Nuova tassazione per le Compravendite Immobiliari.

Dal primo gennaio 2014 sono in vigore le nuove aliquote sulle compravendite immobiliari.
Con la nuova tassazione sulle compravendite immobiliari, chi acquista da privato avrà un notevole vantaggio rispetto al 2013, mentre per chi acquista direttamente dal costruttore non è cambiato molto.
Importante per definire l’impatto delle nuove imposte sulle compravendite, è l’utilizzo che si intende fare dell’immobile, avremo infatti una tassazione diversa se l’immobile verrà destinato ad abitazione principale o secondaria.
Nelle tabelle, la tassazione sulle compravendite fino al 31 dicembre 2013, confrontata con quella attualmente in vigore, per le varie tipologie di compravendita.

Acquisto prima casa da privato

Tipo imposta/anno	Tasse compravendite 2013	Tasse compravendite 2014
Imposta di registro	3% della rendita catastale aggiornata	2% della rendita catastale aggiornata (con soglia minima 1.000 euro)
Imposta catastale	168 Euro	50 Euro
Imposta ipotecaria	168 Euro	50 Euro
Imposta di bollo	230 Euro	Esenzione completa
Tributi trascrizione e voltura	90 Euro	Esenzione completa

Risparmio: 1% della Rendita catastale, maggiorata dell’aliquota prima casa (115%);
556 euro imposte fisse, bolli e tributi speciali.

Acquisto seconda casa (anche uso ufficio) da privato

Tipo imposta/anno	Tasse compravendite 2013	Tasse compravendite 2014
Imposta di registro	7% della rendita catastale aggiornata	9% della rendita catastale aggiornata (con soglia minima 1.000 euro)
Imposta catastale	2% della rendita catastale aggiornata	50 Euro
Imposta ipotecaria	1% della rendita catastale aggiornata	50 Euro
Imposta di bollo	230 Euro	Esenzione completa
Tributi trascrizione e voltura	90 Euro	Esenzione completa

Risparmio: 1% della Rendita catastale, maggiorata dell’aliquota seconda casa (120%) – 100 euro di imposte fisse;
320 euro bolli e tributi speciali;

Acquisto prima e seconda casa da impresa

Tipo imposta/anno	Tasse compravendite 2013	Tasse compravendite 2014
Iva prima casa	4% del prezzo di vendita dichiarato in atto	4% del prezzo di vendita dichiarato in atto
Iva seconda casa	10% del prezzo di vendita dichiarato in atto	10% del prezzo di vendita dichiarato in atto
Imposta di registro	168 Euro	200 Euro
Imposta catastale	168 Euro	200 Euro
Imposta ipotecaria	168 Euro	200 Euro
Imposta di bollo	230 Euro	230 Euro
Tributi trascrizione e voltura	90 Euro	90 Euro

Aumento: 96 euro.
Rimane sostanzialmente invariata la tassazione su questa tipologia di compravendite, soggette ad IVA. Purtroppo riguarda soprattutto i Consumatori che acquistano un immobile da un costruttore.

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Cane che abbaia: inquilini condannati per rumori molesti.

Con la sentenza n. 44916 del 7 novembre 2013, la Cassazione ha statuito che risponde del reato di cui all’art. 659 c.p. Disturbo delle occupazioni o del riposo delle persone (Chiunque, mediante schiamazzi o rumori, ovvero abusando di strumenti sonori o di segnalazioni acustiche, ovvero suscitando o non impedendo strepiti di animali, disturba le occupazioni o il riposo delle persone, ovvero gli spettacoli, i ritrovi o i trattenimenti pubblici, è punito con l’arresto fino a tre mesi o con l’ammenda fino a 309 euro. Si applica l’ammenda da 103 euro a 516 euro a chi esercita una professione o un mestiere rumoroso contro le disposizioni della legge o le prescrizioni dell’Autorità.), chi non impedisce il molesto abbaiare del proprio cane anche se custodito nella propria proprietà, se l’accaduto viene confermato dall’intero condominio.
Ci troviamo di fronte ad un cosiddetto reato di pericolo. Il legislatore ha inteso cioè tutelare in un’ottica di salvaguardia dell'ordine pubblico il bene costituito dalla quiete pubblica ma anche quello della tranquillità privata con particolare riguardo al riposo delle persone e al tranquillo svolgimento delle loro occupazioni (si pensi quindi ad attività lavorative che richiedono concentrazione, allo studio, alla lettura etc.)
Gli elementi costitutivi della fattispecie di reato sono:

• Condotta, di tipo commissivo od omissivo, idonea a determinare il disturbo delle occupazioni o del riposo;
• Dolo o colpa (elemento soggettivo). E' cioè necessario che l'agente si renda conto di porre in essere una condotta lesiva del bene costituito dalla quiete pubblica e privata (dolo), ovvero che avrebbe dovuto rendersene conto usanto la normale diligenza (colpa).

Va chiarito che ai fini della sanzionabilità della condotta e della conseguente punibilità del soggetto agente, è necessario che la stessa sia astrattamente idonea a determinare un disturbo diffuso e generalizzato delle occupazioni e/o del riposo di una moltitudine di persone, quantunque sia anche una sola persona a lamentarsene.
Pertanto per fare un esempio nel caso di un soggetto che, in un condominio, suonando la chitarra, la batteria, o il pianoforte, di mattina, arreca disturbo ad uno studente; Lo stesso non potrà addurre a giustificante della condotta rumorosa la circostanza che gli altri condomini di mattina siano a lavoro e non vengano disturbati, poichè qualora si trovassero a casa sarebbero comunque disturbati. E' chiaro che non si può comunque prescindere da un accertamento in concreto della lesività potenziale dell'attività rumorosa.
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Spese di installazione e gestione dell’autoclave: alcuni condomini sono esenti?

Le spese relative alla installazione e alla gestione dell’autoclave dev’essere ripartita tra tutti i condomini secondo le rispettive quote millesimali di proprietà, la diversa utilità che ogni singolo condomino trae, non viene rilevata dal legislatore.
Qualcuno però potrebbe obiettare richiamando l’art. 1121 del C.C., relativo alle spese gravose o voluttuarie, per il quale il condomino dissenziente può dissociarsi dalla spesa (“Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa”).
Sembrerebbe dunque, alla luce di questo riferimento normativo, legittima la richiesta di un condomino che, non utilizzando l’autoclave (es. abita al piano terra), faccia richiesta di non contribuire alle spese per l’installazione o la manutenzione dell’impianto.
Bisogna fare molta attenzione, l’autoclave in realtà comporta solamente una modifica dell’impianto idrico e non una innovazione (condizione necessaria per l’applicabilità dell’art. 1121C.C.), in quanto la sua finalità è quella di consentire all’acqua di raggiungere i piani alti, quando la pressione diventi per qualsiasi motivo insufficiente (Cass. Giugno 1989, n.2746).
Pertanto i condomini titolari di proprietà ai primi piani di un condominio, dovranno adeguarsi a quanto stabilito dalla normativa in materia, e partecipare alle spese relative alla installazione e alla gestione dell’autoclave in misura proporzionale alle proprie quote millesimali di proprietà.


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