Governo vs Immobiliare: Non perdono occasione per destabilizzare il mercato con manovre inutili.

L'attestato di prestazione energetica (ape) fa nuovamente discutere, è già pronta la bozza del decreto milleproroghe 2014 dove si precisa che, per le compravendite immobiliari, non saranno più richiesti al momento della cessione dell'immobile, ma potranno essere prodotte successivamente, le dichiarazioni di conformità catastali e l'attestato di prestazione energetica (ape).
Il Governo italiano non perde occasione di dimostrarsi incoerente e soprattutto incompetente in materia, non c’è motivo di così tante modifiche, su una materia che già prevedeva le adeguate tutele per il consumatore. Continuando a creare disordini su punti cosi “frivoli” il nostro Governo non fa altro che “ingessare” maggiormente il sistema e ridurre cosi la capacità di ripresa del mercato immobiliare.
In poche settimane siamo passati da una posizione molto forte che prevedeva come sanzione la nullità degli atti privi di ape, modificata poi in una sanzione amministrativa che prevedeva un minimo di 3000 Euro fino ad un massimo di 18.000 Euro per i contratti di locazione e vendita a cui non fosse allegata l'attestato di prestazione energetica (ape)
Ci sono sicuramente cose molto più importanti da seguire, come l’accesso al credito o gli incentivi statali (europei meglio ancora), cercando così di far ripartire un mercato sempre più in difficoltà, ma continuamente “perseguitato” dal legislatore.
Alcuni economisti illustri sostengono che il problema immobiliare italiano non sia esclusivamente da imputare alla mancanza di liquidità per l’acquisto di immobili, ma piuttosto alla situazione di incertezza che spaventa i potenziali acquirenti. Continue ed inutili modifiche delle norme si riferimento sicuramente non aiutano ad avere certezze.
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Tantissimi auguri di Buon Natale!! Soluzioni Immobiliari è lieta di farvi i più sentiti auguri.

Diritto e procedure: anche avendo il Diritto dalla nostra non sempre veniamo risarciti.

Interessante sentenza della Corte di Cassazione che ha riconosciuto l'inquilino che lascia l'appartamento in cattive condizioni responsabile non solo dei costi per il ripristino, ma anche del mancato incasso dei canoni nel periodo in cui il proprietario ha dovuto far eseguire i lavori per renderlo affittabile.
La decisione trova le proprie fondamenta nell’ art.1590. Restituzione della cosa locata.
“Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto.
In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione.
Il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà.
Le cose mobili si devono restituire nel luogo dove sono state consegnate”.

La Corte di cassazione ha comunque dato torto al proprietario, perché non aveva indicato, neppure in appello, la fondatezza della richiesta in base alla reale impossibilità della rilevazione.
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CASSAZIONE 27614 DEL 10.12.2013

D’ora in poi saranno i notai a fare da garanti nelle compravendite immobiliari?

Sembrerebbe questa l’idea proposta nella legge di stabilità. I notai, facendo da mediatori, seguiranno la transazione economica che arriverà a compimento solo in seguito alla registrazione del contratto e non, come avviene oggi, al momento della sua stipula. La novità è contenuta nella Legge di Stabilità 2014 nella versione approvata dal Senato e ora attesa all’esame della Camera. Se il tutto dovesse essere confermato verrà maggiormente tutelato l’acquirente, perché il pagamento verrà portato a termine solo al momento dell‘effettivo passaggio di proprietà.
Al momento del rogito, il notaio riceverà dall’acquirente la somma concordata per la transazione, depositandola su un conto dedicato per poi girarla al venditore solo dopo la registrazione del contratto. Il conto corrente dedicato alle compravendite dovrà essere separato dal patrimonio e dalle vicende del suo titolare per evitare che le somme ivi depositate possano essere pignorate o ereditate.
Questo nuovo meccanismo sarebbero però le sole compravendite di immobili di importo maggiore di 100mila euro. Molto interessante l’utilizzo che viene prospettato per gli eventuali interessi maturati dalle somme versate sul conto del notaio dedicato alle compravendite di immobili,  verranno infatti destinati al rifinanziamento del credito agevolato in favore delle PMI.
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Commissione Europea: multa record alle banche che manipolarano i mutui

Il commissario UE e alla concorrenza Joaquin Almunia ha dichiarato: "quel che è scioccante degli scandali euribor e libor non è solo la manipolazione degli indici, ma anche la collusione tra banche che si suppone siano concorrenti tra di loro. La commissione è determinata a combattere e sanzionare questi cartelli nel settore finanziario”.
Decisione storica della commissione europea che ha multato con la cifra record di 1,712 miliardi di euro sei banche per  aver manipolato l'indice euribor, che è il tasso di riferimento per quasi la totalità dei mutui a tasso variabile stipulati nel nostro paese.
Otto sono le banche coinvolte: barclays, deutsche bank, societè generale, rbs, ubs, jpmorgan, citigroup e il broker rp martin. Sei le banche condannate perché gli istituti barclays e ubs sono stati esentati per aver collaborato avvertendo le autorità europee dell'esistenza degli accordi segreti.
Per la partecipazione al cartello sui derivati denominati in euro e pilotati dal tasso euribor, deutsche bank ha ricevuto una multa di 465,861 milioni di euro, societè generale di 445,884 milioni, rbs di 131,004 milioni. Per aver partecipato al cartello sui derivati denominati in yen e stabiliti dal tasso libor, deutsche bank è stata multata per 259,499 milioni, rbs per 260,056 milioni, jp morgan per 79,897 milioni, citigroup per 70,020 milioni, rp martin per 247 mila euro.
Euribor e libor sono sue dei tre principali tassi di riferimento per il mercato dei derivati:
L'euribor (euro inter bank offered rate) è un tasso di riferimento per i mercati finanziari che indica il L'EURIBOR (european interbank offered rate) è un tasso interbancario, vale a dire il tasso di interesse al quale le banche prestano denaro ad altre banche. Fino al 1998 i differenti tassi interbancari (diversi per la loro durata) erano conosciuti in italia come RIBOR (rome interbank offered rate) ed erano fissati da un campione dei maggiori istituti italiani.Dopo la nascita dell'euro, undici paesi europei hanno adottato di fatto la stessa moneta. per questo motivo è stato deciso di creare un tasso interbancario europeo valido per tutta l'area euro. questo tasso ha preso il nome di euribor. Il suo livello viene fissato da 57 tra le banche più rappresentative dell'area euro. E' utilizzato come parametro di indicizzazione dei mutui ipotecari a tasso variabile.
Il libor , acronimo di London Interbank Offered Rate (tasso interbancario di Londra), è un parametro di tassi d’interesse tra i più utilizzati al mondo nel campo dei finanziamenti. Il Libor è un indice del costo del denaro a breve termine adoperato  anche  per il calcolo dei tassi d’interesse relativi a certi tipi di mutui in Italia. Il Libor è da molto tempo il tasso standard cui sono agganciati molti altri tassi. Il Libor è un tasso variabile, calcolato giornalmente dalla British Bankers’ Association, utilizzato negli scambi interbancari in Europa, e dalle principali banche operanti sul mercato interbancario londinese per il calcolo dei prestiti e di depositi trimestrali. All’occorenza può sostituire l’Euribor.
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APE: NIENTE BOLLO E NIENTE IMPOSTA DI REGISTRO. SERVE VERAMENTE PER TUTTI I TIPI DI IMMOBILI?

L'attestato di prestazione energetica che deve essere necessariamente allegato ai contratti di vendita e locazione non è soggetto ad imposta di bollo e di registro, tranne in casi specifici. A chiarirlo è stata l'agenzia delle entrate cercando di rispondere ad alcune delle tante domande sull'ape sia per quanto riguarda i contratti di locazione, sia per i contratti di compravendita.
Contratto di locazione
Al momento della registrazione di un contratto di locazione, i soggetti possono scegliere se procedere alla registrazione in formato cartaceo presso un ufficio dell'agenzia del territorio, oppure in maniera telematica attraverso le applicazioni disponibili sul sito delle entrate, locazioni web, siria e iris. In questo caso, dato che non è previsto l'invio di allegati, lo stesso può avvenire in un secondo momento presso un ufficio dell'agenzia, insieme al certificato che attesti l'avvenuta registrazione telematica
Contratto di compravendita
L'ape non è soggetto a imposta di bollo, tranne il caso in cui si tratta di una copia con dichiarazione di conformità all'originale rilasciata da un pubblico ufficiale. In questo caso si deve applicare un'imposta di 16 euro per ogni foglio. Nemmeno l'imposta di registro è dovuta, eccetto il caso in cui dopo aver registrato il contratto di locazione, il contribuente decide di registrare l'ape. in questo caso l'importo da pagare è di 168 euro.
Ricordiamo inoltre,  che non è obbligatorio allegare l'attestato di prestazione energetica nei casi in cui è la sua dotazione a non essere richiesta, il consiglio nazionale del notariato infatti, ha diffuso un elenco di casi in cui un immobile può evitare di allegare l'ape nei contratti e negli atti che lo riguardano:

1. tutti gli edifici adibiti a luoghi di culto e allo svolgimento di attività religiose;
2. i fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 mq;
3. i fabbricati industriali e artigianali;
4. i fabbricati agricoli non residenziali;
5. gli edifici che non sono compresi nelle categorie di edifici classificati sulla base della destinazione d'uso, quali box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi;
6. gli edifici in cui non è necessario garantire un comfort abitativo. ovvero tutti gli edifici e i manufatti che non siano destinati alla permanenza e/o all'attività di persone;
7. i ruderi, purché siano definiti come tali nell'atto notarile;
8. i fabbricati al grezzo, dichiarati come tali nell'atto notarile;
9. gli edifici marginali, ossia gli edifici che non comportano un consumo energetico in relazione alle loro caratteristiche tipologiche e/o funzionali, come portici o pompeiane;
10. gli edifici inagibili o comunque non utilizzabili;
11. i manufatti, comunque non riconducibili alla definizione di edificio dettata dall'art 2 lett. a) del dlgs 192/2005.

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Il venditore costruttore è responsabile verso l’acquirente, esattamente come l’appaltatore lo è nei confronti del committente per difetti dell'immobile.

L’azione per i danni da infiltrazioni d’acqua integranti pericolo di rovina dell’immobile può essere esercitata non solo dal committente contro l’appaltatore, come espressamente previsto dall’articolo 1669 del c.c. (Rovina e difetti di cose immobili - Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia), ma anche dall’acquirente contro il venditore che ha costruito l’immobile sotto la sua responsabilità. Così ha stabilito la Corte di Cassazione, con la sentenza 25767/2013.
La Suprema Corte infatti, ha chiarito che “l’operatività della garanzia di cui all’art. 1669 c.c. non è esclusa in ragione del fatto che si verta in ipotesi di vendita giacché l’azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili, prevista dall’art. 1669 cod. civ., può essere esercitata non solo dal committente contro l‘appaltatore, ma anche dall‘acquirente contro il venditore che abbia costruito l’immobile sotto la propria responsabilità, allorché lo stesso venditore abbia assunto, nei confronti dei terzi e degli stessi acquirenti, una posizione di diretta responsabilità nella costruzione dell’opera, e sempre che si tratti di gravi difetti, i quali, al di fuori dell‘ipotesi di rovina o di evidente pericolo di rovina, pur senza influire sulla stabilità dell’edificio, pregiudichino o menomino in modo rilevante il normale godimento, la funzionalità o l‘abitabilità del medesimo”.

Corte di Cassazione - Sezione VI civile - Sentenza 15 novembre 2013 n. 25767
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