Condominio: I cani abbaiano incessantemente? i vicini li devono sopportare.

Oggi sul nostro blog ospitiamo Marta Jerovante che ci racconterà una curiosa sentenza della Cassazione riguardante l’attualissimo tema dei cani e del cd. reato di disturbo alle occupazioni e al riposo delle persone.

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Rent to buy: i chiarimenti dell'Agenzia delle Entrate sul regime fiscale da applicare

Tassazione a due vie, la finalità della quota di canone pagata dall’affittuario fa la differenza

In sostanza, spiega il documento di prassi, il trattamento fiscale da applicare al canone corrisposto dal locatario deve essere diversificato tenendo conto della funzione specifica, per il godimento dell’immobile o come acconto sul prezzo finale di trasferimento, per la quale le somme sono pagate dall’affittuario al proprietario. Nel primo caso quindi, prosegue la circolare, trovano applicazione le disposizioni previste per i contratti di locazione, sia per le imposte dirette che per quelle indirette, mentre per la quota di canone versata come anticipazione del corrispettivo pattuito per la vendita dell’immobile si applicherà la normativa fiscale prevista per gli acconti- prezzo.

Il rent to buy e l’opzione per l’imponibilità Iva

Nel quadro della formula di contrattazione del rent to buy, la circolare chiarisce che i canoni di locazione versati per il godimento di un fabbricato abitativo rientrano tra le operazioni esenti da Iva, salvo l’ipotesi in cui il concedente sia un’impresa di costruzione o di ripristino e opti per il regime di imponibilità Iva. Lo stesso regime di esenzione si applica anche ai canoni versati per la locazione di fabbricati strumentali, con la possibilità di optare per il regime di imponibilità da parte di tutti i soggetti passivi e non solo per le imprese di costruzione e di ripristino.

Aliquote Iva e imposta di registro per il proprietario/concedente in regime di impresa

In dettaglio, nei casi in cui l’operazione sia imponibile ai fini dell’Iva, le aliquote applicabili alla quota di canone pagata come acconto per la successiva acquisizione dell’immobile sono le seguenti: aliquota ridotta del 4% se il futuro acquirente dichiara di poter beneficiare dei requisiti “prima casa” e se si tratta di case classificate nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9; aliquota ridotta del 10%, se si tratta di case di abitazione che hanno la medesima classificazione catastale di quelle che possono fruire dell’agevolazione “prima casa”; aliquota del 22% per gli immobili classificabili nella categorie catastali A/1, A/8 e A/9 e per gli immobili strumentali. Riguardo l’imposta di registro, la misura è determinata in base al regime Iva applicabile. Per gli acconti prezzo soggetti ad Iva, l’imposta di registro è dovuta nella misura fissa di 200 euro. Per quanto attiene, invece alla quota di canone corrisposta quale acconto-pezzo, per gli immobili abitativi esenti Iva si applica

l’imposta di registro con aliquota del 2%, mentre se è imponibile Iva, perché il concedente, cioè il potenziale venditore, ha espresso tale opzione, l’imposta di registro è dovuta in misura fissa (67 euro se il contratto è stipulato per scrittura privata, 200 euro se formato per scrittura privata autenticata o è redatto in forma pubblica). Per gli immobili strumentali, in deroga al principio di alternatività Iva/Registro, l’imposta di registro è applicata in misura proporzionale (1%), indipendentemente dal regime Iva di imponibilità o di esenzione cui l’operazione è soggetta.

scarica il testo completo della circolare dell'agenzia delle entrate

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Immobiliare: protocollo d'intesa tra ingegneri e notai

Il Consiglio Nazionale del Notariato dopo aver già firmato un protocollo facoltativo con il Consiglio Nazionale dei Geometri per rendere più sicure le compravendite immobiliari, si è prodigata nel produrre un nuovo protocollo d'intesa in materia di trasferimenti immobiliari con il Consiglio Nazionale degli Ingegneri.

L'accordo prevede la redazione di una perizia tecnica dalla quale risulti l'esatta descrizione degli immobili, la conformità catastale allo stato di fatto e l'esame edilizio e urbanistico degli stessi.

La perizia deve contenere l'indicazione degli accertamenti svolti e la descrizione dell'immobile oggetto del trasferimento, con tutti i dettagli utili quali l'ubicazione, la modalità di accesso dalla pubblica viabilità, la destinazione d'uso e le caratteristiche per i fabbricati nonché la destinazione urbanistica, la conformazione, la morfologia e l'estensione reale per i terreni.

Il notariato inoltre, ha espresso la volontà di divulgare questo protocollo alle categorie aderenti alla rete delle professioni tecniche, professionisti italiani come ingegneri, architetti, chimici, periti agrari, agronomi, periti industriali, geometri e geologi, per spingere verso una larga adesione.
 

L’obiettivo finale di queste iniziative è chiaro, rendere più sicuri i trasferimenti immobiliari anche sotto il profilo della regolarità urbanistica, edilizia e dell'agibilità, e al tempo stesso evitare possibili conteziosi.

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assemblea condominiale: 5 cose da sapere

1) In sede di assemblea condominiale, chi ha la competenza di verificare che la costituzione dell'assemblea sia regolare?

Il presidente. Il presidente viene designato dai condomini intervenuti all'adunanza ed ha una importanza notevole nella discussione e nella validitàdelle delibere. La prima azione del presidente è quella di accertarsi che l'amministratore di condominio abbia inviato a tutti i condomini la convocazione (e che tutti i condomini l'abbiano ricevuta). Successivamente verifica il numero dei condomini presenti e dei relativi millesimi, se si raggiunge il quorum necessario l'assemblea è regolarmente costituita. Il presidente inoltre, dovrà dirigere la discussione, verificare l'esito delle votazioni, esaminare e firmare il verbale d'assemblea.

Curiosità: Nonostante l'importanza di questa figura all'interno dell'assemblea, non troviamo alcuna norma del legislatore che imponga la nomina del presidente d'assemblea.

2) La delibera assunta in una assemblea viziata dalla mancata convocazione di un condomino è legittima?

Si. Rientriamo nel caso di delibere annullabili ex articolo 1137 c.c.. Sono annullabili le delibere:

• quando sono presenti vizi formali;
• quando sono adottate violando regole generali, convenzionali o regolamentari, laddove si è stabilito un determinato procedimento per giungere alla manifestazione di volontà;
• quando sono inficiate da eccesso di potere.

La regola generale ci dice dunque, che tali delibere sono efficaci fino a quando non vengano impugnate ai sensi dell'art. 1137 c.c..

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3) Proprietari, conduttori, usufruttuari, nudi proprietari chi deve essere convocato all'assemblea?

Devono essere convocati i proprietari di tutte le unità immobiliari, così come risulta dagli atti di proprietà, che costituiscono il condominio. I conduttori per quanto concerne la gestione dei servizi di riscaldamento e condizionamento, come previsti dalla "legge sull'equo canone" (legge n 392/1978). Gli usufruttuari per tutte le delibere che riguardano l'ordinaria amministrazione, mentre per le delibere riguardanti l'amministrazione straordinaria bisogna convocare i nudi proprietari. In caso di comproprietà tutti i condomini.

4) Nel caso di locazione dell'immobile c'è obbligo di convocazione del conduttore?

No. L'onere della convocazione del conduttore spetta al proprietario dell'immobile a seguito del ricevimento dell'avviso si convocazione inviato a lui dall'amministratore. L'amministratore non è tenuto a convocare direttamente il conduttore in quanto, potrebbe anche non essere a conoscenza della locazione in essere.

5) Qual'è la funzione dell'assemblea condominiale?

L'assemblea ha la funzione di deliberare in merito alla vita stessa del condominio, in quanto solo in tale sede ogni condomino ha la possibilità concreta di esprimere, con il proprio voto, la sua volontà esprimere che contribuisce a costruire la volontà generale del condominio, che confluisce nella delibera (l'atto vero e proprio), fondamentale per stabilire la gestione ordinaria e straordinaria dei beni e dei servizi comuni, nonché le relative innovazioni. La peculiarità dell'assemblea condominiale, disciplinata agli arti. 1135 e 1136 del c.c., è che la volontà condominiale si forma validamente solo nella sede e nel luogo ove viene convocata l'assemblea stessa.

Curiosità: Ogni condomino può prendere la parola più volte per chiarire la propria opinione e per controbattere quelle degli altri.

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