APE: NIENTE BOLLO E NIENTE IMPOSTA DI REGISTRO. SERVE VERAMENTE PER TUTTI I TIPI DI IMMOBILI?

L'attestato di prestazione energetica che deve essere necessariamente allegato ai contratti di vendita e locazione non è soggetto ad imposta di bollo e di registro, tranne in casi specifici. A chiarirlo è stata l'agenzia delle entrate cercando di rispondere ad alcune delle tante domande sull'ape sia per quanto riguarda i contratti di locazione, sia per i contratti di compravendita.
Contratto di locazione
Al momento della registrazione di un contratto di locazione, i soggetti possono scegliere se procedere alla registrazione in formato cartaceo presso un ufficio dell'agenzia del territorio, oppure in maniera telematica attraverso le applicazioni disponibili sul sito delle entrate, locazioni web, siria e iris. In questo caso, dato che non è previsto l'invio di allegati, lo stesso può avvenire in un secondo momento presso un ufficio dell'agenzia, insieme al certificato che attesti l'avvenuta registrazione telematica
Contratto di compravendita
L'ape non è soggetto a imposta di bollo, tranne il caso in cui si tratta di una copia con dichiarazione di conformità all'originale rilasciata da un pubblico ufficiale. In questo caso si deve applicare un'imposta di 16 euro per ogni foglio. Nemmeno l'imposta di registro è dovuta, eccetto il caso in cui dopo aver registrato il contratto di locazione, il contribuente decide di registrare l'ape. in questo caso l'importo da pagare è di 168 euro.
Ricordiamo inoltre,  che non è obbligatorio allegare l'attestato di prestazione energetica nei casi in cui è la sua dotazione a non essere richiesta, il consiglio nazionale del notariato infatti, ha diffuso un elenco di casi in cui un immobile può evitare di allegare l'ape nei contratti e negli atti che lo riguardano:

1. tutti gli edifici adibiti a luoghi di culto e allo svolgimento di attività religiose;
2. i fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 mq;
3. i fabbricati industriali e artigianali;
4. i fabbricati agricoli non residenziali;
5. gli edifici che non sono compresi nelle categorie di edifici classificati sulla base della destinazione d'uso, quali box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi;
6. gli edifici in cui non è necessario garantire un comfort abitativo. ovvero tutti gli edifici e i manufatti che non siano destinati alla permanenza e/o all'attività di persone;
7. i ruderi, purché siano definiti come tali nell'atto notarile;
8. i fabbricati al grezzo, dichiarati come tali nell'atto notarile;
9. gli edifici marginali, ossia gli edifici che non comportano un consumo energetico in relazione alle loro caratteristiche tipologiche e/o funzionali, come portici o pompeiane;
10. gli edifici inagibili o comunque non utilizzabili;
11. i manufatti, comunque non riconducibili alla definizione di edificio dettata dall'art 2 lett. a) del dlgs 192/2005.

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Il venditore costruttore è responsabile verso l’acquirente, esattamente come l’appaltatore lo è nei confronti del committente per difetti dell'immobile.

L’azione per i danni da infiltrazioni d’acqua integranti pericolo di rovina dell’immobile può essere esercitata non solo dal committente contro l’appaltatore, come espressamente previsto dall’articolo 1669 del c.c. (Rovina e difetti di cose immobili - Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia), ma anche dall’acquirente contro il venditore che ha costruito l’immobile sotto la sua responsabilità. Così ha stabilito la Corte di Cassazione, con la sentenza 25767/2013.
La Suprema Corte infatti, ha chiarito che “l’operatività della garanzia di cui all’art. 1669 c.c. non è esclusa in ragione del fatto che si verta in ipotesi di vendita giacché l’azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili, prevista dall’art. 1669 cod. civ., può essere esercitata non solo dal committente contro l‘appaltatore, ma anche dall‘acquirente contro il venditore che abbia costruito l’immobile sotto la propria responsabilità, allorché lo stesso venditore abbia assunto, nei confronti dei terzi e degli stessi acquirenti, una posizione di diretta responsabilità nella costruzione dell’opera, e sempre che si tratti di gravi difetti, i quali, al di fuori dell‘ipotesi di rovina o di evidente pericolo di rovina, pur senza influire sulla stabilità dell’edificio, pregiudichino o menomino in modo rilevante il normale godimento, la funzionalità o l‘abitabilità del medesimo”.

Corte di Cassazione - Sezione VI civile - Sentenza 15 novembre 2013 n. 25767
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Cane che abbaia: inquilini condannati per rumori molesti.

Con la sentenza n. 44916 del 7 novembre 2013, la Cassazione ha statuito che risponde del reato di cui all’art. 659 c.p. Disturbo delle occupazioni o del riposo delle persone (Chiunque, mediante schiamazzi o rumori, ovvero abusando di strumenti sonori o di segnalazioni acustiche, ovvero suscitando o non impedendo strepiti di animali, disturba le occupazioni o il riposo delle persone, ovvero gli spettacoli, i ritrovi o i trattenimenti pubblici, è punito con l’arresto fino a tre mesi o con l’ammenda fino a 309 euro. Si applica l’ammenda da 103 euro a 516 euro a chi esercita una professione o un mestiere rumoroso contro le disposizioni della legge o le prescrizioni dell’Autorità.), chi non impedisce il molesto abbaiare del proprio cane anche se custodito nella propria proprietà, se l’accaduto viene confermato dall’intero condominio.
Ci troviamo di fronte ad un cosiddetto reato di pericolo. Il legislatore ha inteso cioè tutelare in un’ottica di salvaguardia dell'ordine pubblico il bene costituito dalla quiete pubblica ma anche quello della tranquillità privata con particolare riguardo al riposo delle persone e al tranquillo svolgimento delle loro occupazioni (si pensi quindi ad attività lavorative che richiedono concentrazione, allo studio, alla lettura etc.)
Gli elementi costitutivi della fattispecie di reato sono:

• Condotta, di tipo commissivo od omissivo, idonea a determinare il disturbo delle occupazioni o del riposo;
• Dolo o colpa (elemento soggettivo). E' cioè necessario che l'agente si renda conto di porre in essere una condotta lesiva del bene costituito dalla quiete pubblica e privata (dolo), ovvero che avrebbe dovuto rendersene conto usanto la normale diligenza (colpa).

Va chiarito che ai fini della sanzionabilità della condotta e della conseguente punibilità del soggetto agente, è necessario che la stessa sia astrattamente idonea a determinare un disturbo diffuso e generalizzato delle occupazioni e/o del riposo di una moltitudine di persone, quantunque sia anche una sola persona a lamentarsene.
Pertanto per fare un esempio nel caso di un soggetto che, in un condominio, suonando la chitarra, la batteria, o il pianoforte, di mattina, arreca disturbo ad uno studente; Lo stesso non potrà addurre a giustificante della condotta rumorosa la circostanza che gli altri condomini di mattina siano a lavoro e non vengano disturbati, poichè qualora si trovassero a casa sarebbero comunque disturbati. E' chiaro che non si può comunque prescindere da un accertamento in concreto della lesività potenziale dell'attività rumorosa.
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Fiscalità immobiliare: come si comporta l’Italia rispetto alle altre potenze europee?

In uno studio promosso dal Sole 24 Ore, sviluppato poi da Aspesi (Associazione delle imprese di sviluppo immobiliare) sono stati comparati 5 Paesi: Francia, Germania, Regno Unito, Spagna, Italia.
Questi 5 Stati sono stati paragonati in merito a due tipi di operazioni immobiliari:

1.     Compravendite non soggette a Iva;
2.     Compravendite soggette a Iva.

Le prime sono quelle in cui il venditore è un privato (o una società), le seconde sono quelle in cui il venditore è una società/impresa di costruzione o trasformazione immobiliare.
Esempio 1: un edificio del valore ipotetico di due milioni di euro.
Il risultato finale dell'imposizione fiscale nel caso di cessioni non soggette a Iva è di un esborso di:

• 101.800 euro in Francia;
• 90mila euro in Germania;
• 101mila euro se residenziale o 81mia euro se non residenziale nel Regno Unito;
• 120mila euro in Spagna;
• 200mila euro in Italia.

In sostanza, nel nostro Paese l'esborso verso il Fisco è all'incirca il doppio rispetto a Francia e Regno Unito, più del doppio in rapporto alla Germania e un po' meno del doppio in comparazione con la penisola iberica. A portare al calcolo finale, la semplice applicazione dei diversi trattamenti fiscali. In particolare, il corrispondente dell'imposta di registro in Francia è il 5,09%, in Germania varia dal 3,5% al 5,5%, nel Regno Unito da 0 al 15% per gli edifici residenziali e da 0 al 4% per quelli non residenziali, in Spagna è il 6 %. E in Italia arriviamo al 10% tra imposte di registro, catastali e ipotecarie.
Esempio 2: un edificio del valore ipotetico di due milioni di euro.
Il risultato finale dell'imposizione fiscale nel caso di cessioni soggette a Iva è di un esborso di:

• 406mila euro in Francia;
• 90mila euro in Germania;
• 420mila euro nel Regno Unito;
• 200mila euro in Spagna (se residenziale) o 420mila se non residenziale;
• 200.500 euro nel caso di un edificio residenziale e 520mila euro se non residenziale in Italia.

La domanda fondamentale è: c’è convenienza a mettere in piedi operazioni di sviluppo immobiliare in Italia oppure no?
A voi l’ardua sentenza…

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In Parlamento non si è già “mangiato” abbastanza dalle tasche agli italiani? Ora si fanno anche lo “spuntino” con il Tuc.

Stop alla Trise, avanti con il Tuc!!

Il Tuc, Tributo unico locale, lo prevede un emendamento del relatore del Pdl alla Ddl stabilità, Antonio D'Alì, che elimina gli articoli da 19 a 23 dell'articolato sulla riforma della tassazione immobiliare e stabilisce che “in attesa del riordino complessivo dell'imposizione immobiliare, a decorrere dall'anno 2014, l'imposta municipale propria é sostituita dal Tributo unico comunale”, denominato Tuc, “in misura del 10,6 per mille da applicare sugli immobili e sui servizi indivisibili articolato in due componenti”.

Il Tuc sostituisce, per la componente immobiliare, l'imposta sul reddito delle persone fisiche e le relative addizionali dovute in relazione ai redditi fondiari relativi ai beni non locati, e l'imposta comunale sugli immobili; per la parte dei servizi, i costi relativi alla gestione dei servizi indivisibili».

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Casa: Il Governo pensa a nuove misure per aiutare inquilini e proprietari immobiliari.

L'emergenza casa è sicuramente al centro dell'azione di governo. Dal primo gennario 2014 saranno operativi due fondi per far fronte all'emergenza sfratti. Il primo sarà costituito da 100 milioni di euro, per il sostegno all'affitto, il secondo di 40 milioni sarà messo a disposizione delle "morosità incolpevoli". Il nuovo fondo per la morosità incolpevole è rivolto a quelle persone che hanno sempre pagato l'affitto e si trovano provvisoriamente nell'impossibilità di farlo per la perdita del lavoro e va ad intervenire per la prima volta con un aiuto diretto alle famiglie attraverso voucher o forme che verranno concordate con i comuni.
Stanno lavorando inoltre, ad una bozza di decreto per varare un terzo fondo da 17,8 milioni. I soldi proverebbero dalle risorse sequestrate alla criminalità organizzata e che saranno destinati all'emergenza casa.

Tra le proposte che Lupi illustrerà al Consiglio dei Ministri troviamo le seguenti misure:

·      voucher affitto:  consentirà alle famiglie in grave difficoltà economica di proseguire l'affitto grazie a un aiuto statale;

·      rifanziamento dei fondi per l'affitto: i due fondi previsti dal decreto imu, "sostegno all'affitto" e "morosità incolpevole" saranno ulteriormente rifinanziati. attualmente possono contare rispettivamente su 100 e 40 milioni nel biennio 2014-2015;

·      social housing: sblocco dei progetti di social housing cofinanziati dalla cassa depositi e prestiti con il fondo investimenti per l'abitatare (1,3 miliardi) con una garanzia statale antimorosità per tutelare ulteriormente gli investitori.

Le parole del ministro delle infrastrutture Lupi fanno ben sperare anche i proprietari immobiliari, che ha affermato: ”fondi predisposti sosterranno anche i proprietari immobiliari con uno strumento che opererà a loro garanzia tipo i confidi”. Naturalmente è un’iniziativa che riguarderà i proprietari che metteranno a disposizione una casa da affittare a canone concordato. La garanzia ai proprietari, secondo Lupi, "riguarderà anche eventuali danni subiti dall'immobile affittato, questo poi al termine del contratto d'affitto tornerà automaticamente nell'uso dei proprietari". Tra i pensieri del governo c'è anche quello di ridurre la cedolare secca sul canone concordato, abbassando la quota ora al 15%.
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Spese di installazione e gestione dell’autoclave: alcuni condomini sono esenti?

Le spese relative alla installazione e alla gestione dell’autoclave dev’essere ripartita tra tutti i condomini secondo le rispettive quote millesimali di proprietà, la diversa utilità che ogni singolo condomino trae, non viene rilevata dal legislatore.
Qualcuno però potrebbe obiettare richiamando l’art. 1121 del C.C., relativo alle spese gravose o voluttuarie, per il quale il condomino dissenziente può dissociarsi dalla spesa (“Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa”).
Sembrerebbe dunque, alla luce di questo riferimento normativo, legittima la richiesta di un condomino che, non utilizzando l’autoclave (es. abita al piano terra), faccia richiesta di non contribuire alle spese per l’installazione o la manutenzione dell’impianto.
Bisogna fare molta attenzione, l’autoclave in realtà comporta solamente una modifica dell’impianto idrico e non una innovazione (condizione necessaria per l’applicabilità dell’art. 1121C.C.), in quanto la sua finalità è quella di consentire all’acqua di raggiungere i piani alti, quando la pressione diventi per qualsiasi motivo insufficiente (Cass. Giugno 1989, n.2746).
Pertanto i condomini titolari di proprietà ai primi piani di un condominio, dovranno adeguarsi a quanto stabilito dalla normativa in materia, e partecipare alle spese relative alla installazione e alla gestione dell’autoclave in misura proporzionale alle proprie quote millesimali di proprietà.


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