Decreto sblocca Italia: affitto con riscatto, nuove e importanti tutele per l'acquirente

L'articolo 23 (Disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili) del decreto sblocca italia ha introdotto importanti novità per quanto riguarda l’affitto con riscatto (rent to buy). La nuova disciplina prevede l’estensione a tutti i contratti, non solo a quelli di edilizia sociale, della possibilità per l'acquirente di optare per l'acquisto dell'immobile dopo sette anni e di scomputare dal prezzo di vendita i canoni di locazione, ha anche aggiunto altre importanti tutele a favore dei conduttori e potenziali compratori.
Le importanti novità per gli acquirenti che si avvalgono della formula "rent to buy" riguardano:

• Obbligo di trascrizione: “1. I contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l'immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto, sono trascritti ai sensi dell' articolo 2645-bis codice civile. La trascrizione produce anche i medesimi effetti di quella di cui all' articolo 2643, comma primo, numero 8) del codice civile.” - Ricalca la disciplina della trascrizione del contratto preliminare, ma con un prolungamento della durata (il termine di tre anni è elevato a tutta la durata del contratto e per un periodo non superiore a dieci anni). In questo modo i contratti di rent to buy avranno la forma dell'atto pubblico o della scrittura privata autenticata. Non si possono fare in rent to buy immobili che siano ipotecati (C’è tuttavia la possibilità di frazionare l'ipoteca e attribuire al conduttore, mediante accollo, una quota del mutuo stipulato dal costruttore), la trascrizione prevede inoltre che una parte dei canoni vengano imputati a garanzia dei crediti del futuro acquirente in caso di inadempimento del venditore;

• In caso di fallimento: “6. In caso di fallimento del concedente il contratto prosegue, fatta salva l'applicazione dell'articolo 67, comma 3, lettera c), del regio decreto 16 marzo 1942, n.267, e successive modificazioni. In caso di fallimento del conduttore, si applica l'articolo 72 del regio decreto 16 marzo 1942, n.267, e successive modificazioni; se il curatore si scioglie dal contratto, si applicano le disposizioni di cui al comma 5” ;

• Disciplina fiscale: in caso di acquisto dal costruttore, ai fini iva la base imponibile del prezzo di vendita non dovrà ricomprendere quanto già versato a titolo di canone di locazione.

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Art. 23 – Decreto Sblocca Italia
(Disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili)
2. Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo.
3. Ai contratti di cui al comma 1 si applicano gli articoli 2668, quarto comma, 2775-bis e 2825-bis del codice civile. Il termine triennale previsto dal comma terzo dell'articolo 2645-bis del codice civile e' elevato a tutta la durata del contratto e comunque ad un periodo non superiore a dieci anni. Si applicano altresi' le disposizioni degli articoli da 1002 a 1007 nonche' degli articoli 1012 e 1013 del codice civile, in quanto compatibili. In caso di inadempimento si applica l'articolo 2932 del codice civile.
4. Se il contratto di cui al comma 1 ha per oggetto un'abitazione, il divieto di cui all'articolo 8 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n.122, opera fin dalla concessione del godimento.
5. In caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali. In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell'immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennita', se non e' stato diversamente convenuto nel contratto.
7. Dopo l'articolo 8, comma 5, del decreto-legge 28 marzo 2014, n.47, convertito con modificazioni, dalla legge 23 maggio 2014, n.80, e' aggiunto il seguente: "5-bis. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai contratti di locazione con clausola di trasferimento della proprieta' vincolante per ambedue le parti e di vendita con riserva di proprieta', stipulati successivamente alla data di entrata in vigore della presente disposizione.".
8. L'efficacia della disposizione di cui al comma 7 e' subordinata al positivo perfezionamento della procedimento di autorizzazione della Commissione Europea di cui all'articolo 107 del Trattato sul Funzionamento dell'Unione Europea (TFUE), di cui e' data comunicazione nella gazzetta ufficiale.

Mercato immobiliare: compravendite e mutui negli archivi notarili

estratto da: istat

Nel I trimestre 2014, dopo due anni di variazioni negative in tutti i comparti immobiliari, le convenzioni notarili di compravendita per unità immobiliari, sia ad uso residenziale sia ad uso commerciale, registrano nuovamente valori positivi.

La variazione tendenziale delle convenzioni notarili per trasferimenti di proprietà nel complesso del settore immobiliare è pari a +1,3% (-10,3% nel I trimestre 2013 rispetto allo stesso periodo del 2012); quella per passaggi di immobili ad uso abitazione è del +1,5% (-10,3%) e quella relativa ai trasferimenti di unità immobiliari ad uso economico è del +1,6% (-10,1%).

Nel I trimestre 2014 sono 140.716 le convenzioni notarili per trasferimenti di proprietà di unità immobiliari. Il 93,1% delle convenzioni rogate ha riguardato trasferimenti di proprietà di immobili ad uso abitativo ed accessori (131.072), il 6,3% unità immobiliari ad uso economico (8.860) e lo 0,6% unità immobiliari ad uso speciale e multiproprietà (784).

A livello territoriale, per il complesso dei trasferimenti di unità immobiliari importanti segnali di recupero si registrano al Centro (+8,1%) e al Nord-Est (+3,6%). Variazioni negative si rilevano al Sud (-2,9%), nelle Isole (-2,7%) e nel Nord Ovest (-0,7%).

Anche le convenzioni notarili per mutui, finanziamenti ed altre obbligazioni con costituzione di ipoteca immobiliare stipulati con banche o soggetti diversi dalle banche (63.084) registrano una crescita del 5% (-6,3% nel primo trimestre del 2013 rispetto allo stesso periodo del 2012).

Variazioni positive si registrano in tutte le ripartizioni geografiche, con valori sopra la media nazionale al Centro (+11,6%) e nel Nord-Est (+5,1%).

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Gli Archivi Notarili distrettuali con sede nelle città metropolitane hanno maggiormente beneficiato sia della ripresa delle compravendite immobiliari (+4,3%), sia di quella di mutui, finanziamenti ed obbligazioni (+7,4%).

Mutui prima casa: partono gli incentivi statali

Il Ministero del Tesoro ha comunicato il via al Fondo statale da 650 milioni di euro per i mutui prima casa, a fronte della firma del Protocollo d’intesa da parte del Direttore Generale del Tesoro, Vincenzo La Via, e dal Direttore Generale dell’ABI, Giovanni Sabatini.

Si tratta del nuovo Fondo di garanzia per la casa previsto dal Decreto Interministeriale del 31 Luglio 2014, pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 226/2014 grazie al quale sarà possibile richiedere la garanzia dello Stato nella misura massima del 50% della quota capitale di mutui ipotecari, di ammontare non superiore a 250 mila euro, per l’acquisto, la ristrutturazione e l’aumento dell’efficienza energetica di immobili non di lusso da adibire ad abitazione principale. Il Fondo, introdotto dalla Legge di Stabilità 2014, prevede uno stanziamento di 650 milioni di euro per gli anni 2014, 2015 e 2016 (circa 200 milioni per ciascun anno), una dotazione finanziaria che permetterà attivare circa 20 miliardi di euro di nuovi finanziamenti.

Hanno accesso prioritario al Fondo i nuclei familiari monogenitoriali con figli minori, i giovani di età inferiore ai 35 anni titolari di un rapporto di lavoro atipico, i conduttori di alloggi di proprietà degli IACP e le giovani coppie con almeno uno dei due componenti under 35 per le quali il vecchio fondo “Giovani Coppie” non è più attivo.

Tra i requisiti viene richiesto che il mutuario non sia già in possesso, alla data di presentazione della domanda di mutuo, di altri immobili ad uso abitativo salvo quelli acquisiti per successione mortis causa, anche in comunione con altri successori, e in uso a titolo gratuito a genitori o fratelli.

Per le stesse categorie è previsto un tasso calmierato (tasso effettivo globale – TEG non superiore al tasso effettivo globale medio – TEGM, pubblicato trimestralmente dal MEF), ferma restando la facoltà della banca di erogare il mutuo.

Le domande di accesso al Fondo devono essere presentate direttamente alla banca/intermediario finanziario aderente, utilizzando la modulistica che sarà resa disponibile sul sito del Dipartimento del Tesoro, sul sito della Consap SpA e sui siti di tutte le banche/intermediari finanziari aderenti. L’elenco delle banche aderenti può essere consultato sul sito della Consap e sul sito dell’ABI.

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