Ottime notizie sul fronte mutui: la domanda di mutui sale a ottobre del +22,1%.

Secondo quanto rilevato dal barometro CRIF, nel mese di ottobre 2014 è cresciuto ulteriormente il numero di domande di mutuo presentate dalle famiglie italiane agli istituti di credito, facendo registrare l'incremento più elevato dalla fine del 2009 ad oggi, con un +22,1% rispetto allo stesso mese del 2013.

Nei primi dieci mesi dell'anno in corso il numero di richieste di mutui ha segnato una crescita del +13,0% rispetto al pari periodo del 2013.

Nell'ultimo anno e mezzo la domanda di mutui ha fatto registrare incoraggianti segnali di ripresa, ma è opportuno segnalare che non si tratta di sole richieste per nuovi mutui, ma in buona parte da richieste di surroga stimolate dalla contrazione degli spread offerti dalle banche.

Secondo i dati CRIF il perfetto mutuatario ha un’età compresa tra i 35 e i 44 anni (34,7%), con un contratto di durata tra i 25-30 anni (anche se sono in aumento le richieste di mutui con durata più corta (10 e i 15 anni +0,6 punti percentuali rispetto al pari periodo 2013), per un importo medio pari a 124.174 euro, in calo del -2,6% rispetto al pari periodo dello scorso anno.

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Amministratore di condominio: Ripartizione delle spese condominiali

L’approccio utilizzato dal legislatore nel conformare le regole presenti nel codice civile, non è stato sempre uniforme, ma è stato più o meno invasivo a seconda degli argomenti da disciplinare.

In materia di spese, tutta la disciplina mostra chiaramente l’intenzione di incidere sensibilmente sulle prerogative dei privati, prevedendo un sistema che si sovrappone alla loro volontà, nell’evidente finalità di facilitare la gestione dell’edificio, sottraendo il più possibile a quelle contrapposizioni che ancor più possono sorgere sugli aspetti economici.

Ecco perché ci troviamo di fronte ad un meccanismo piuttosto rigido, derogabile solamente con il consenso all’unanimità dei condomini.

Cassazione civile, Sez. II, 19 Marzo 2010, n.6714

La delibera assembleare che approva una ripartizione in deroga ai criteri legali è nulla

In tema di condominio, sono affette da nullità, che può essere fatta valere anche dal condomino che le abbia votate, le delibere condominiali attraverso le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità da quanto previsto dall’art. 1123 c.c. o dal regolamento condominiale contrattuale, essendo necessario per esse il consenso unanime dei condomini, mentre sono annullabili e, come tali, impugnabili nel termine di cui all’art.1137, ultimo comma c.c., le delibere con cui l’assemblea, nell’esercizio delle attribuzioni previste dall’art. 1135, n. 2 e n. 3 c.c., determina in concreto la ripartizione delle spese medesime in difformità dai criteri di cui dall’art. 1123 c.c.

Articolo 1123 c.c.

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

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Local Tax: IMU, TARI, TASI, addizionali IRPEF e altre imposte comunali riunite in un unico tributo.

Dopo le proteste dei sindaci sui tagli imposti dalla Legge di Stabilità - secondo i calcoli IFEL le riduzioni sarebbero pari ad una cifra compresa fra 3,5 e 3,7 miliardi - le cose hanno preso una piega decisamente favorevole per i Comuni. In pratica, la ricetta di semplificazione per il cittadino si tradurrebbe nel puntare sull’efficacia e l’efficienza dei Comuni d’Italia che dovranno prendersi oneri ed onori di questo passaggio storico per il contribuente italiano, dice Matteo Renzi “Noi vi diamo degli obiettivi e voi fate come vi pare, è evidente che poi ne risponderete di fronte ai cittadini”.

Nei giorni scorsi la CGIA di Mestre aveva già proposto i calcoli in base ai quali la Local Tax potrebbe portare nelle casse dei comuni circa 31 miliardi di euro, così ripartiti:
IMU e TASI: 18,8 miliardi;
Tassa rifiuti (TARI): 7,3 miliardi;
Addizionale IRPEF: 4,3 miliardi;
Imposta di scopo: 14 milioni di euro;
Imposta di pubblicità: 426 milioni di euro;
Imposta di soggiorno: 105 milioni di euro;
Occupazione spazi e aree pubbliche (TOSAP): 218 milioni di euro.
La somma è pari a 31,2 miliardi, che rispetto all’attuale sistema di tassazione avrebbe il vantaggio di essere incassata con un’unica imposta. L’obiettivo dichiarato, però, non era certo aumentare le tasse locali ma semplificare la vita ai cittadini, come auspicato dal segretario della CGIA Giuseppe Bortolussi “L’eventuale semplificazione della tassazione comunale renderebbe più facile pagare le tasse: una richiesta che ormai tutti i cittadini invocano. Oltre a semplificare bisogna anche ridurre, visto che per l’anno in corso la tassazione sulla casa ha assunto dimensioni non più sostenibili”.

Ai Comuni verrebbe poi lasciata anche la possibilità di introdurre ulteriori sgravi, basati sull’ISEE, oltre a quelli che dovrebbero essere reintrodotti. In sostanza oltre ad unificare l’imposta sugli immobili in una “local tax” si potrebbe assistere al ritorno delle aliquote standard e detrazioni fisse sulle abitazioni principali così come era stato inizialmente previsto per l’IMU (200 euro più 50 per ciascun figlio convivente con meno di 26 anni).

Il carattere innovativo di questo nuovo tributo è proprio la semplificazione a favore del cittadino che vedrà recapitarsi a casa una unica imposta già calcolata e comprensiva delle spese annue per il proprio bene (non si vedranno più corse dal commercialista e in posta da parte dei cittadini). Questo dovrà essere necessariamente il primo passo, la certezza del tributo mentre, successivamente, sarà doveroso da parte dell’esecutivo, procedere con un alleggerimento della pressione fiscale sugli immobili (ricordiamo che in Italia ci sono più immobili che cittadini).

Novità anche per chi ha una casa in affitto: dal prossimo anno potrebbe essere cancellata la quota a carico degli inquilini in caso di immobili ad uso abitativo. Quota che invece resterebbe a carico di imprese ed esercenti, in caso di affitto dei locali, integrando nella “local tax” tributi minori come quelli sulle affissioni.

Per ora, visti i tempi stretti per la definizione della nuova “local tax”, che il Governo vuole rendere operativa già dal 2015, rimarrà fuori dall’imposta unica sugli immobili la TARI, la tassa sui rifiuti che prevede modalità di calcolo molto sono diverse non prendendo in considerazione la rendita catastale dell’immobile.
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Affari immobiliari: ecco le agevolazioni per chi acquista un’abitazione da destinare all'affitto

Il Decreto Sblocca Italia con l'articolo 21 ha introdotto un'importante agevolazione per chi acquista casa da destinare all'affitto. Il contribuente che acquista un immobile a destinazione residenziale di nuova costruzione o oggetto di interventi di ristrutturazione, ha diritto a una detrazione irpef del 20% calcolata sul prezzo di acquisto dell'immobile che risulta dall'atto di compravendita, per una spesa massima di 300 mila euro.
L’articolo 21 prevede quindi un bonus per chi acquista, dal 1 gennaio 2014 al 31 dicembre 2017, immobili a destinazione residenziale che siano di nuova costruzione oppure oggetto di interventi di ristrutturazione, cedute da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie.
Tale agevolazione è prevista solo per le persone fisiche e non per chi esercita attività commerciali.
Il bonus è valido non solo per chi acquista, ma anche per chi sostiene le spese per costruire un immobile a destinazione residenziale sull'area edificabile che già possiede il contribuente prima che inizino i lavori o sulla quale è già stato riconosciuto il diritto di costruire.
Per poter usufruire del bonus ci sono però delle condizioni da rispettare:

• l'immobile acquistato o costruito su aree edificabili deve essere messo in locazione per almeno otto anni continuativi a canone concordato entro sei mesi dall'acquisto o dal termine dei lavori;
• se per motivi non imputabili al locatore, il contratto d'affitto si risolve prima degli 8 anni ne deve essere stipulato un altro entro un anno;
• il contratto non può essere stipulato tra genitore e figlio, quindi non devono esistere rapporti di parentela di primo grado tra inquilino e proprietario;
• l'immobile deve essere a destinazione residenziale e non può essere classificato o classificabile nelle categorie catastali a/1, a/8 e a/9, quindi non può essere un immobile di lusso, signorile o di pregio;
• l'immobile non deve essere ubicato nelle zone che rivestono carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale, in quelle destinate a nuovi complessi insediativi o a nuovi insediamenti per impianti industriali e per usi agricoli;
• l'immobile deve appartenere alle classi energetiche A o B;
• la deduzione deve essere ripartita in 8 quote annuali di pari importo, a partire dal periodo d'imposta nel quale avviene la stipula del contratto di locazione è non è cumulabile con altre agevolazioni fiscali previste dalla legge.

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Art. 21 (Misure per l’incentivazione degli investimenti in abitazioni in locazione).
Una serie di recenti interventi normativi (decreto-legge n. 102 del 2013 e decreto-legge n. 47 del 2014) ha incentivato l’innalzamento dell’offerta di alloggi in locazione. In particolare, per quanto riguarda la « cedolare secca », dal 2013 l’ali- quota per questi contratti è pari al 15 per cento, mentre con il decreto-legge n. 47 è stata ulteriormente ridotta al 10 per cento per il quadriennio 2014-2017. Le stesse norme hanno disposto anche che la stessa aliquota sia applicabile ai contratti di locazione stipulati nei comuni per i quali è stato deliberato, nei cinque anni prece- denti la data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto legge n. 47 del 2014, lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi.
Il Governo sta quindi conducendo un’azione su più fronti per incrementare l’offerta nel comparto delle locazioni abitative, contenendo al tempo stesso il livello dei canoni, venendo incontro in tal modo ad una domanda in continua crescita, dovuta soprattutto all’aumento dei soggetti che non riescono ad accedere al mercato della proprietà.
La norma in oggetto, ispirata all’esperienza francese di successo della « loi Scellier », utilizza lo strumento fiscale per dare una risposta immediata alla stagnazione sia del mercato della compravendita, sia di quello delle locazioni a canone concordato.
Per questo, al fine di incentivare l’investimento dei privati in abitazioni di nuova costruzione o incisivamente ristrutturate e dotate di elevate prestazioni energetiche (classe energetica A o B), da de- stinare alla locazione, si prevede:

• per l’acquisto, effettuato dal 1o gennaio 2014 al 31 dicembre 2017, di unità immobiliari a destinazione residenziale di nuova costruzione od oggetto di interventi di ristrutturazione edilizia, cedute da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie o da quelle che hanno effettuato i predetti interventi, una deduzione a favore dell’acquirente, persona fisica non esercente attività commerciale, pari al 20 per cento del prezzo di acquisto dell’immobile stesso risultante dall’atto di compravendita, nel limite massimo complessivo di spesa di 300.000 euro (comma 1);
• la menzionata deduzione, nella medesima misura e nel medesimo limite massimo complessivo, per le spese sostenute dal contribuente persona fisica non esercente attività commerciale per prestazioni di servizi, dipendenti da contratti d’appalto, per la costruzione di un’unità immobiliare a destinazione residenziale su aree edificabili già possedute dal contribuente stesso prima dell’inizio dei lavori o sulle quali siano già riconosciuti diritti edificatori (comma 2);
• la deduzione anche per l’acquisto o la realizzazione di ulteriori unità immobiliari da destinare alla locazione (comma 3);
• le condizioni necessarie per poter usufruire della richiamata deduzione (comma 4);
• la deduzione ripartita in otto quote annuali di pari importo, a partire dal periodo d’imposta nel quale avviene la stipula del contratto di locazione, non cumulabile con altre agevolazioni fiscali previste da altre disposizioni di legge per le medesime spese (comma 5).

Ulteriori modalità attuative saranno definite con decreto del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti e del Ministero dell’economia e delle finanze (comma 6).
Il comma 7 individua gli oneri della disposizione e le conseguenti coperture.

Case in affitto: agevolazioni fiscali per gli inquilini

Il soggetto che vive in un immobile in affitto può usufruire di agevolazioni fiscali, sotto forma di detrazioni sulle spese sostenute per il canone di locazione.

Detrazioni per gli inquilini a basso reddito

La legge n 431 del 9 dicembre 1998 prevede una detrazione per i contratti di locazione di unità destinate ad abitazione principale, a seconda del reddito dell'inquilino:

• 300 euro, se il reddito complessivo non supera 15.493, 71 euro;
• 150 euro, se il reddito complessivo è superiore a 15.493, 71, ma non a 30.987, 41 euro.

Nella determinazione del reddito complessivo va compreso anche quello dei fabbricati locati assoggettato a cedolare secca.

Giovani che vivono in affitto

I giovani tra i 20 e i 30 anni che stipulano un contratto di locazione hanno diritto a una detrazione pari a 991,60 euro. Tale beneficio spetta per i primi tre anni, ma devono essere rispettati i seguenti requisiti:

• l'abitazione locata deve essere diversa dall'abitazione principale dei genitori o di coloro cui sono affidati;
• il reddito complessivo non deve superare i 15.493, 71 euro.

Il requisito dell'età viene soddisfatto anche se non ricorre per l'intero anno d'imposta in cui si intende fruire della detrazione. Nella determinazione del reddito complessivo va compreso anche quello dei fabbricati locati assoggettato a cedolare secca.

Contratto a canone concordato

I contribuenti intestatari di contratti di locazione a canone convenzionato o concordato hanno diritto ad una detrazione di:

• 495, 80 euro, se il reddito complessivo non supera 15.493, 71 euro;
• 247, 90 euro, se il reddito complessivo è superiore a 15, 493, 71 euro ma non a 30,987, 41 euro.

Nella determinazione del reddito complessivo va compreso anche quello dei fabbricati locati assoggettato a cedolare secca.
La detrazione non spetta per i contratti di locazione tra enti pubblici e contraenti privati

Contratti di locazione per studenti universitari

Per gli studenti iscritti ad un corso di laurea in un'università ubicata in un comune diverso da quello di residenza, la detrazione spetta nella misura del 19% per un importo non superiore a 2,633 euro.
Per usufruire della detrazione devono essere rispesttati i seguenti requisiti:

• gli immobili devono essere ubicati nello stesso comune in cui ha sede l'università o in comuni limitrofi, distanti almeno 100 km da quello di residenza e, in ogni caso, in una diversa provincia;
• i contratti di locazione devono essere stipulati o rinnovati ai sensi della legge 9 dicembre 1998, n 431;
• la detrazione si applica anche ai canoni relativi ai contratti di ospitalità, nonché agli atti di assegnazione in godimento o locazione, stipulati con enti per il diritto allo studio, università, collegi universitari legalmente riconosciuti, enti senza fine di lucro e cooperative;
• la detrazione spetta anche se le spese sono state sostenute per i familiari fiscalmente a carico;
• la detrazione non è ammessa per i contratti di sublocazione.

Dal 2012 la detrazione spetta anche per i canoni di locazione derivanti da contratti stipulati dagli studenti fuori sede iscritti a corsi di laurea presso Università estere, con sede presso uno stato dell'unione europea o in uno dei paesi aderenti all'accordo sullo spazio economico europeo.

Detrazione trasferimento per motivi di lavoro

Il lavoratore dipendente che ha trasferito la propria residenza nel comune di lavoro o in un comune limitrofo e ha stipulato un contratto di locazione può usufruire di una detrazione:

• 991,60 euro se il reddito complessivo non supera i 15.493, 71 euro;
• 495, 80 euro se il reddito complessivo supera i 15.493, 71 euro, ma non i 30.987, 41 euro.

Requisiti:

• il nuovo comune deve trovarsi ad almeno 100 kilometri di distanza dal precedente e comunque al di fuori della propria regione;
• la residenza nel nuovo comune deve essere stata trasferita da non più di tre anni dalla richiesta della detrazione.

La detrazione può essere fruita nei primi tre anni in cui è stata trasferita la residenza. l'agevolazione non spetta per i redditi assimilati a quelli di lavoro dipendente, come ad esempio le borse di studio.
Nella determinazione del reddito complessivo va compreso anche quello dei fabbricati locati assoggettato a cedolare secca.
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