Affari immobiliari: ecco le agevolazioni per chi acquista un’abitazione da destinare all'affitto

Il Decreto Sblocca Italia con l'articolo 21 ha introdotto un'importante agevolazione per chi acquista casa da destinare all'affitto. Il contribuente che acquista un immobile a destinazione residenziale di nuova costruzione o oggetto di interventi di ristrutturazione, ha diritto a una detrazione irpef del 20% calcolata sul prezzo di acquisto dell'immobile che risulta dall'atto di compravendita, per una spesa massima di 300 mila euro.
L’articolo 21 prevede quindi un bonus per chi acquista, dal 1 gennaio 2014 al 31 dicembre 2017, immobili a destinazione residenziale che siano di nuova costruzione oppure oggetto di interventi di ristrutturazione, cedute da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie.
Tale agevolazione è prevista solo per le persone fisiche e non per chi esercita attività commerciali.
Il bonus è valido non solo per chi acquista, ma anche per chi sostiene le spese per costruire un immobile a destinazione residenziale sull'area edificabile che già possiede il contribuente prima che inizino i lavori o sulla quale è già stato riconosciuto il diritto di costruire.
Per poter usufruire del bonus ci sono però delle condizioni da rispettare:

• l'immobile acquistato o costruito su aree edificabili deve essere messo in locazione per almeno otto anni continuativi a canone concordato entro sei mesi dall'acquisto o dal termine dei lavori;
• se per motivi non imputabili al locatore, il contratto d'affitto si risolve prima degli 8 anni ne deve essere stipulato un altro entro un anno;
• il contratto non può essere stipulato tra genitore e figlio, quindi non devono esistere rapporti di parentela di primo grado tra inquilino e proprietario;
• l'immobile deve essere a destinazione residenziale e non può essere classificato o classificabile nelle categorie catastali a/1, a/8 e a/9, quindi non può essere un immobile di lusso, signorile o di pregio;
• l'immobile non deve essere ubicato nelle zone che rivestono carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale, in quelle destinate a nuovi complessi insediativi o a nuovi insediamenti per impianti industriali e per usi agricoli;
• l'immobile deve appartenere alle classi energetiche A o B;
• la deduzione deve essere ripartita in 8 quote annuali di pari importo, a partire dal periodo d'imposta nel quale avviene la stipula del contratto di locazione è non è cumulabile con altre agevolazioni fiscali previste dalla legge.

soluzioni immobiliari
Art. 21 (Misure per l’incentivazione degli investimenti in abitazioni in locazione).
Una serie di recenti interventi normativi (decreto-legge n. 102 del 2013 e decreto-legge n. 47 del 2014) ha incentivato l’innalzamento dell’offerta di alloggi in locazione. In particolare, per quanto riguarda la « cedolare secca », dal 2013 l’ali- quota per questi contratti è pari al 15 per cento, mentre con il decreto-legge n. 47 è stata ulteriormente ridotta al 10 per cento per il quadriennio 2014-2017. Le stesse norme hanno disposto anche che la stessa aliquota sia applicabile ai contratti di locazione stipulati nei comuni per i quali è stato deliberato, nei cinque anni prece- denti la data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto legge n. 47 del 2014, lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi.
Il Governo sta quindi conducendo un’azione su più fronti per incrementare l’offerta nel comparto delle locazioni abitative, contenendo al tempo stesso il livello dei canoni, venendo incontro in tal modo ad una domanda in continua crescita, dovuta soprattutto all’aumento dei soggetti che non riescono ad accedere al mercato della proprietà.
La norma in oggetto, ispirata all’esperienza francese di successo della « loi Scellier », utilizza lo strumento fiscale per dare una risposta immediata alla stagnazione sia del mercato della compravendita, sia di quello delle locazioni a canone concordato.
Per questo, al fine di incentivare l’investimento dei privati in abitazioni di nuova costruzione o incisivamente ristrutturate e dotate di elevate prestazioni energetiche (classe energetica A o B), da de- stinare alla locazione, si prevede:

• per l’acquisto, effettuato dal 1o gennaio 2014 al 31 dicembre 2017, di unità immobiliari a destinazione residenziale di nuova costruzione od oggetto di interventi di ristrutturazione edilizia, cedute da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie o da quelle che hanno effettuato i predetti interventi, una deduzione a favore dell’acquirente, persona fisica non esercente attività commerciale, pari al 20 per cento del prezzo di acquisto dell’immobile stesso risultante dall’atto di compravendita, nel limite massimo complessivo di spesa di 300.000 euro (comma 1);
• la menzionata deduzione, nella medesima misura e nel medesimo limite massimo complessivo, per le spese sostenute dal contribuente persona fisica non esercente attività commerciale per prestazioni di servizi, dipendenti da contratti d’appalto, per la costruzione di un’unità immobiliare a destinazione residenziale su aree edificabili già possedute dal contribuente stesso prima dell’inizio dei lavori o sulle quali siano già riconosciuti diritti edificatori (comma 2);
• la deduzione anche per l’acquisto o la realizzazione di ulteriori unità immobiliari da destinare alla locazione (comma 3);
• le condizioni necessarie per poter usufruire della richiamata deduzione (comma 4);
• la deduzione ripartita in otto quote annuali di pari importo, a partire dal periodo d’imposta nel quale avviene la stipula del contratto di locazione, non cumulabile con altre agevolazioni fiscali previste da altre disposizioni di legge per le medesime spese (comma 5).

Ulteriori modalità attuative saranno definite con decreto del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti e del Ministero dell’economia e delle finanze (comma 6).
Il comma 7 individua gli oneri della disposizione e le conseguenti coperture.