Amministratore di condominio: Ripartizione delle spese condominiali

L’approccio utilizzato dal legislatore nel conformare le regole presenti nel codice civile, non è stato sempre uniforme, ma è stato più o meno invasivo a seconda degli argomenti da disciplinare.

In materia di spese, tutta la disciplina mostra chiaramente l’intenzione di incidere sensibilmente sulle prerogative dei privati, prevedendo un sistema che si sovrappone alla loro volontà, nell’evidente finalità di facilitare la gestione dell’edificio, sottraendo il più possibile a quelle contrapposizioni che ancor più possono sorgere sugli aspetti economici.

Ecco perché ci troviamo di fronte ad un meccanismo piuttosto rigido, derogabile solamente con il consenso all’unanimità dei condomini.

Cassazione civile, Sez. II, 19 Marzo 2010, n.6714

La delibera assembleare che approva una ripartizione in deroga ai criteri legali è nulla

In tema di condominio, sono affette da nullità, che può essere fatta valere anche dal condomino che le abbia votate, le delibere condominiali attraverso le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità da quanto previsto dall’art. 1123 c.c. o dal regolamento condominiale contrattuale, essendo necessario per esse il consenso unanime dei condomini, mentre sono annullabili e, come tali, impugnabili nel termine di cui all’art.1137, ultimo comma c.c., le delibere con cui l’assemblea, nell’esercizio delle attribuzioni previste dall’art. 1135, n. 2 e n. 3 c.c., determina in concreto la ripartizione delle spese medesime in difformità dai criteri di cui dall’art. 1123 c.c.

Articolo 1123 c.c.

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

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