Decreto sblocca Italia: affitto con riscatto, nuove e importanti tutele per l'acquirente

L'articolo 23 (Disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili) del decreto sblocca italia ha introdotto importanti novità per quanto riguarda l’affitto con riscatto (rent to buy). La nuova disciplina prevede l’estensione a tutti i contratti, non solo a quelli di edilizia sociale, della possibilità per l'acquirente di optare per l'acquisto dell'immobile dopo sette anni e di scomputare dal prezzo di vendita i canoni di locazione, ha anche aggiunto altre importanti tutele a favore dei conduttori e potenziali compratori.
Le importanti novità per gli acquirenti che si avvalgono della formula "rent to buy" riguardano:

• Obbligo di trascrizione: “1. I contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l'immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto, sono trascritti ai sensi dell' articolo 2645-bis codice civile. La trascrizione produce anche i medesimi effetti di quella di cui all' articolo 2643, comma primo, numero 8) del codice civile.” - Ricalca la disciplina della trascrizione del contratto preliminare, ma con un prolungamento della durata (il termine di tre anni è elevato a tutta la durata del contratto e per un periodo non superiore a dieci anni). In questo modo i contratti di rent to buy avranno la forma dell'atto pubblico o della scrittura privata autenticata. Non si possono fare in rent to buy immobili che siano ipotecati (C’è tuttavia la possibilità di frazionare l'ipoteca e attribuire al conduttore, mediante accollo, una quota del mutuo stipulato dal costruttore), la trascrizione prevede inoltre che una parte dei canoni vengano imputati a garanzia dei crediti del futuro acquirente in caso di inadempimento del venditore;

• In caso di fallimento: “6. In caso di fallimento del concedente il contratto prosegue, fatta salva l'applicazione dell'articolo 67, comma 3, lettera c), del regio decreto 16 marzo 1942, n.267, e successive modificazioni. In caso di fallimento del conduttore, si applica l'articolo 72 del regio decreto 16 marzo 1942, n.267, e successive modificazioni; se il curatore si scioglie dal contratto, si applicano le disposizioni di cui al comma 5” ;

• Disciplina fiscale: in caso di acquisto dal costruttore, ai fini iva la base imponibile del prezzo di vendita non dovrà ricomprendere quanto già versato a titolo di canone di locazione.

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Art. 23 – Decreto Sblocca Italia
(Disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili)
2. Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo.
3. Ai contratti di cui al comma 1 si applicano gli articoli 2668, quarto comma, 2775-bis e 2825-bis del codice civile. Il termine triennale previsto dal comma terzo dell'articolo 2645-bis del codice civile e' elevato a tutta la durata del contratto e comunque ad un periodo non superiore a dieci anni. Si applicano altresi' le disposizioni degli articoli da 1002 a 1007 nonche' degli articoli 1012 e 1013 del codice civile, in quanto compatibili. In caso di inadempimento si applica l'articolo 2932 del codice civile.
4. Se il contratto di cui al comma 1 ha per oggetto un'abitazione, il divieto di cui all'articolo 8 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n.122, opera fin dalla concessione del godimento.
5. In caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali. In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell'immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennita', se non e' stato diversamente convenuto nel contratto.
7. Dopo l'articolo 8, comma 5, del decreto-legge 28 marzo 2014, n.47, convertito con modificazioni, dalla legge 23 maggio 2014, n.80, e' aggiunto il seguente: "5-bis. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai contratti di locazione con clausola di trasferimento della proprieta' vincolante per ambedue le parti e di vendita con riserva di proprieta', stipulati successivamente alla data di entrata in vigore della presente disposizione.".
8. L'efficacia della disposizione di cui al comma 7 e' subordinata al positivo perfezionamento della procedimento di autorizzazione della Commissione Europea di cui all'articolo 107 del Trattato sul Funzionamento dell'Unione Europea (TFUE), di cui e' data comunicazione nella gazzetta ufficiale.