Il venditore costruttore è responsabile verso l’acquirente, esattamente come l’appaltatore lo è nei confronti del committente per difetti dell'immobile.

L’azione per i danni da infiltrazioni d’acqua integranti pericolo di rovina dell’immobile può essere esercitata non solo dal committente contro l’appaltatore, come espressamente previsto dall’articolo 1669 del c.c. (Rovina e difetti di cose immobili - Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia), ma anche dall’acquirente contro il venditore che ha costruito l’immobile sotto la sua responsabilità. Così ha stabilito la Corte di Cassazione, con la sentenza 25767/2013.
La Suprema Corte infatti, ha chiarito che “l’operatività della garanzia di cui all’art. 1669 c.c. non è esclusa in ragione del fatto che si verta in ipotesi di vendita giacché l’azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili, prevista dall’art. 1669 cod. civ., può essere esercitata non solo dal committente contro l‘appaltatore, ma anche dall‘acquirente contro il venditore che abbia costruito l’immobile sotto la propria responsabilità, allorché lo stesso venditore abbia assunto, nei confronti dei terzi e degli stessi acquirenti, una posizione di diretta responsabilità nella costruzione dell’opera, e sempre che si tratti di gravi difetti, i quali, al di fuori dell‘ipotesi di rovina o di evidente pericolo di rovina, pur senza influire sulla stabilità dell’edificio, pregiudichino o menomino in modo rilevante il normale godimento, la funzionalità o l‘abitabilità del medesimo”.

Corte di Cassazione - Sezione VI civile - Sentenza 15 novembre 2013 n. 25767
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