Delibere assembleari: vediamo insieme quali sono le differenze nullità ed annullabilità

La riforma del condominio ha introdotto due nuove cause di invalidità riguardanti le delibere assembleari, nello specifico si tratta di nullità:

• Cambio di destinazione d’uso delle parti comuni (art.1117-ter c.c.) – Viene introdotto l’obbligo di indicare nella convocazione dell’assemblea , le parti comuni oggetto della modifica e la nuova destinazione d’uso, pena la nullità;
• Nomina dell’amministratore condominiale (art. 1129 c.c. co.14) - L’art. 1129 prevede che l’amministratore all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, debba specificare analiticamente il valore del compenso per l’attività svolta, pena la nullità della nomina stessa.

Facciamo un passo indietro, cosa intendiamo per cause di invalidità? Quali sono le differenze tra annullabilità e nullità delle delibere assembleari? Quali sono le conseguenze che scaturiscono da questi vizi?

• Le delibere “nulle” sono quelle delibere prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito, le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, in generale le delibere che incidano sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini;

• Le delibere “annullabili” sono quelle delibere che hanno vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, le delibere adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento di condominio, le delibere affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di formazione dell’assemblea.

Ma come può difendersi un condomino quando si trova di fronte ad un vizio che invalida la delibera?

• Le delibere “annullabili” possono essere impugnate davanti all’autorità giudiziaria entro 30 giorni dalla data di deliberazione (per i condomini dissenzienti), oppure entro 30 giorni dalla data di comunicazione (per i condomini assenti all’assemblea). Se le delibere non vengono impugnate entro il termine sono comunque valide ed efficaci per tutti i condomini;

• Le delibere “nulle” possono essere impugnate davanti all’autorità giudiziaria in ogni tempo da chiunque ne abbia interesse, derogando al termine di prescrizione previsto dall’art. 1137 c.c..
  
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