Bonus fiscale: E’ possibile usufruire del bonus anche sulle spese che il contribuente ha sostenuto per l'acquisto di immobili già ristrutturati?

L'articolo 16-bis, comma 3 del TUIR*, prevede la possibilità di operare una detrazione IRPEF sulle spese che il contribuente ha sostenuto in relazione all'acquisto o all'assegnazione di unità immobili residenziali facenti parte di un edificio interamente sottoposto ad interventi di recupero, restauro o risanamento conservativo.

La legge di stabilità ha introdotto un allungamento da sei a 18 mesi del termine per il bonus Irpef del 50% sull’acquisto di abitazioni interne a fabbricati interamente ristrutturati, con il contestuale aumento della ritenuta dal 4% all’ 8% sui bonifici.  Viene così reso più facile l’accesso all’applicazione della detrazione del 50% anche nell’ipotesi di acquisto di abitazioni ristrutturate: il termine vigente sino al 31 dicembre 2014 per la vendita, fissato a sei mesi dalla fine dei lavori di recupero, appariva del tutto insufficiente per poter effettuare una definitiva cessione immobiliare, soprattutto alla luce della perdurante contrazione del mercato.

Se le spese di acquisto dell’immobile verranno quindi sostenute nel corso dell’anno 2015, la detrazione spetterà nella misura del 50%. Per definire l'importo effettivamente detraibile dall'IRPEF dovuta l’acquirente, o l’assegnatario, dell’immobile dovrà comunque calcolare la detrazione (del 50% o 36%), indipendentemente dal valore degli interventi eseguiti, su un importo forfetario che il legislatore ha fissato pari al 25% del prezzo di vendita o di assegnazione dell’abitazione.

Con la C.M. 24/E/2004 l'Agenzia delle Entrate ha precisato che l’agevolazione è vincolata all’acquisto di un immobile residenziale: non spetta nel caso in cui venga acquistata, in via autonoma, un'unità immobiliare che abbia una classificazione catastale diversa da quella di civile abitazione (quali ad esempio le pertinenze). Tuttavia, nel caso di atto unico di acquisto relativo ad appartamento e pertinenza, si potrà beneficiare della detrazione sul costo complessivo entro il limite previsto dalla vigente normativa. Nel caso in cui invece con il medesimo atto vengono acquistate due unità immobiliari di tipo residenziale, il limite massimo di spesa potrà essere riferito ad ogni singolo immobile.

La documentazione utile che deve essere conservata ed eventualmente esibita dal contribuente è:

l’atto di compravendita o di assegnazione o il preliminare di vendita registrato, dal quale risultino le indicazioni richieste dalla normativa,

mentre nel caso in cui l’atto di acquisto, di assegnazione o il preliminare non contengano le indicazioni riferite ai termini di ultimazione della ristrutturazione e che trattasi di immobile facente parte di un edificio interamente ristrutturato, deve essere esibita da parte del contribuente una dichiarazione rilasciata dall’impresa di costruzione o dalla cooperativa edilizia che attesti le condizioni richieste.

Per fruire dell’agevolazione non è necessario effettuare i pagamenti mediante bonifico bancario o postale.

Esempio.

Si ipotizzi il caso in cui un contribuente abbia acquistato un’abitazione al prezzo di euro 300.000.

L’importo su cui calcolare la detrazione = 25% di euro 300.000 = euro 75.000,

la detrazione effettivamente spettante = 50%* di euro 75.000 = euro 37.500

*(se l’immobile è stato ultimato entro il 31 dicembre 2014 e l'atto di acquisto/assegnazione è stato redatto entro il 30 giugno 2015, qualora la legge di Stabilità non intervenga anche su questi aspetti)

soluzioni immobiliari

*Articolo 16-bis, comma 3 del TUIR

Detrazione delle spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica degli edifici

1. Dall'imposta lorda si detrae un importo pari al 36 per cento delle spese documentate, fino ad un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 48.000 euro per unita' immobiliare, sostenute ed effettivamente rimaste a carico dei contribuenti che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, l'immobile sul quale sono effettuati gli interventi:

a) di cui alle lett. a) b), c) e d) dell'articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, effettuati sulle parti comuni di edificio residenziale di cui all'articolo 1117 del codice civile;

b) di cui alle lettere b), c) e d) dell'articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, effettuati sulle singole unita' immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, e sulle loro pertinenze;

c) necessari alla ricostruzione o al ripristino dell'immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi, ancorche' non rientranti nelle categorie di cui alle lettere a) e b) del presente comma, sempreche' sia stato dichiarato lo stato di emergenza, anche anteriormente alla data di entrata in vigore della presente disposizione;

d) relativi alla realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali anche a proprieta' comune;

e) finalizzati alla eliminazione delle barriere architettoniche, aventi ad oggetto ascensori e montacarichi, alla realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia piu' avanzata, sia adatto a favorire la mobilita' interna ed esterna all'abitazione per le persone portatrici di handicap in situazione di gravita', ai sensi dell'articolo 3, comma 3, della legge 5 febbraio 1992, n. 104;

f) relativi all'adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi;

g) relativi alla realizzazione di opere finalizzate alla cablatura degli edifici, al contenimento dell'inquinamento acustico;

h) relativi alla realizzazione di opere finalizzate al conseguimento di risparmi energetici con particolare riguardo all'installazione di impianti basati sull'impiego delle fonti rinnovabili di energia. Le predette opere possono essere realizzate anche in assenza di opere edilizie propriamente dette, acquisendo idonea documentazione attestante il conseguimento di risparmi energetici in applicazione della normativa vigente in materia;

i) relativi all'adozione di misure antisismiche con particolare riguardo all'esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica, in particolare sulle parti strutturali, per la redazione della documentazione obbligatoria atta a comprovare la sicurezza statica del patrimonio edilizio, nonche' per la realizzazione degli interventi necessari al rilascio della suddetta documentazione. Gli interventi relativi all'adozione di misure antisismiche e all'esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica devono essere realizzati sulle parti strutturali degli edifici o complessi di edifici collegati strutturalmente e comprendere interi edifici e, ove riguardino i centri storici, devono essere eseguiti sulla base di progetti unitari e non su singole unita' immobiliari;

l) di bonifica dall'amianto e di esecuzione di opere volte ad evitare gli infortuni domestici.

2. Tra le spese sostenute di cui al comma 1 sono comprese quelle di progettazione e per prestazioni professionali connesse all'esecuzione delle opere edilizie e alla messa a norma degli edifici ai sensi della legislazione vigente in materia.

3. La detrazione di cui al comma 1 spetta anche nel caso di interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia di cui di cui alle lettere c) e d) del comma 1 dell'articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che provvedano entro sei mesi dalla data di termine dei lavori alla successiva alienazione o assegnazione dell'immobile. La detrazione spetta al successivo acquirente o assegnatario delle singole unita' immobiliari, in ragione di un'aliquota del 36 per cento del valore degli interventi eseguiti, che si assume in misura pari al 25 per cento del prezzo dell'unita' immobiliare risultante nell'atto pubblico di compravendita o di assegnazione e, comunque, entro l'importo massimo di 48.000 euro.

4. Nel caso in cui gli interventi di cui al comma 1 realizzati in ciascun anno consistano nella mera prosecuzione di interventi iniziati in anni precedenti, ai fini del computo del limite massimo delle spese ammesse a fruire della detrazione si tiene conto anche delle spese sostenute negli stessi anni.

5. Se gli interventi di cui al comma 1 sono realizzati su unita' immobiliari residenziali adibite promiscuamente all'esercizio dell'arte o della professione, ovvero all'esercizio dell'attivita' commerciale, la detrazione spettante e' ridotta al 50 per cento.

6. La detrazione e' cumulabile con le agevolazioni gia' previste sugli immobili oggetto di vincolo ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, ridotte nella misura del 50 per cento.

7. La detrazione e' ripartita in dieci quote annuali costanti e di pari importo nell'anno di sostenimento delle spese e in quelli successivi.

8. In caso di vendita dell'unita' immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi di cui al comma 1 la detrazione non utilizzata in tutto o in parte e' trasferita per i rimanenti periodi di imposta, salvo diverso accordo delle parti, all'acquirente persona fisica dell'unita' immobiliare. In caso di decesso dell'avente diritto, la fruizione del beneficio fiscale si trasmette, per intero, esclusivamente all'erede che conservi la detenzione materiale e diretta del bene.

9. Si applicano le disposizioni di cui al decreto del Ministro delle finanze di concerto con il Ministro dei lavori pubblici 18 febbraio 1998, n. 41, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale 13 marzo 1998, n. 60, con il quale e' stato adottato il "Regolamento recante norme di attuazione e procedure di controllo di cui all'articolo 1 della L. 27 dicembre 1997, n. 449, in materia di detrazioni per le spese di ristrutturazione edilizia".

10. Con successivo decreto del Ministro dell'economia e delle finanze possono essere stabilite ulteriori modalita' di attuazione delle disposizioni di cui al presente articolo.