Tutti ne parlano, il Governo ha emanato le linee guida, ma
che cos’è il Rent To Buy? Conviene più all’acquirente o al venditore? Posso
acquistare da un’azienda oppure è rivolto solamente ai privati? Quali tutele
hanno le parti?
Queste sono alcune delle domande che le persone si pongono
quando parliamo di affitto con riscatto.
Iniziamo subito dicendo che la normativa, al momento, è
ancora carente, soprattutto in tema fiscale, e per questo motivo è fondamentale
avvalersi dell’ausilio di professionisti del settore.
1. Cos’è il
contratto di rent to buy?
È un nuovo tipo di contratto in cui si fondono un contratto
di locazione e un preliminare di vendita di un immobile. Significa che il
proprietario consegna fin da subito l’immobile al conduttore-futuro acquirente,
il quale paga il canone; dopo un certo periodo di tempo, il conduttore può
decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni
pagati.
Esempio: Si consideri
la vendita di un appartamento per il prezzo di 100.000 euro. Il canone mensile
è convenuto in 1.000 euro mensili. Una parte di questo prezzo, ad esempio 500
euro, viene dato per il godimento del bene, come se fosse un normale affitto. E
questa parte si “perde”, proprio come in una normale locazione. Il residuo,
cioè i 500 euro mancanti, si imputano al prezzo (cioè sono come un acconto
sul prezzo di vendita), per cui hanno come effetto quello di ridurre il prezzo
finale di vendita. Se dopo 5 anni il conduttore deciderà di acquistare il bene
non dovrà pagare 100.000 euro, ma 70.000 euro, perché 30.000 sono già stati
pagati con parte dei canoni.
2. Il conduttore è
obbligato a comprare la casa dopo il periodo di “affitto”?
No, la legge prevede che il conduttore abbia la facoltà ad
acquistare il bene, ma non un obbligo.
Ovviamente le parti possono concordare che il conduttore sia
obbligato ad acquistare, ma allora il contratto è diverso dal rent to buy.
Il termine entro il quale il conduttore potrà decidere di
acquistare la casa è stabilito dalle parti, entro i dieci anni.
3. Quali sono i
vantaggi e i rischi per chi vende?
Il vantaggio principale è la possibilità di trovare un
numero più elevato di potenziali acquirenti.
Il rischio è che il conduttore decida di non comprare la
casa. In tal caso, però, il proprietario può trattenere tutto o parte di
quanto è stato pagato (e sarà una somma maggiore rispetto ad un normale
canone di locazione).
L’altro rischio è quello di trovarsi l’immobile occupato
dal conduttore, divenuto inadempiente, e di dover fare ricorso al giudice per
liberare il bene e venderlo ad altri.
4. Il proprietario,
in caso di mancato acquisto o di mancato pagamento dei canoni dovrà
intraprendere un procedimento di sfratto?
La procedura non è quella di sfratto, ma di rilascio del
bene: molto più breve e meno costosa; ma il tempo di rilascio del bene dipende
dai singoli tribunali.
Per poter seguire questa procedura sarà necessario
prevedere apposite clausole nell’atto di rent to buy: per questo motivo
consigliamo di rivolgersi ad un notaio che saprà dare adeguati consigli.
5. Ci sono altre
tutele che il venditore deve adottare?
E’ opportuno che il canone sia più elevato rispetto ad un
normale canone di locazione, e che la parte dei canoni che il proprietario
potrà trattenere nel caso in cui non si arrivi alla vendita siano concordati
in modo che il proprietario venga adeguatamente indennizzato per la mancata
conclusione di altri affari. Ciò indica anche la serietà dell’impegno del
conduttore all’acquisto del bene.
6. Il conduttore è
tutelato?
Si. La legge prevede la trascrizione nei registri
immobiliari del contratto di rent to buy, che consentirà al conduttore di
acquistare il bene libero da ipoteche, pignoramenti, o altre pregiudizievoli,
che emergano dopo la trascrizione del rent to buy. La trascrizione ha una
durata massima di 10 anni.
Questa tutela permane anche in caso di fallimento del
venditore.
7. Cosa può essere
oggetto del rent to buy? Anche gli immobili in costruzione?
Il rent to buy può avere ad oggetto qualsiasi immobile:
appartamenti, autorimesse, cantine, negozi, uffici, capannoni e negozi. Persino
terreni.
Può avere ad oggetto un immobile in costruzione. Tuttavia
se il bene è allo stato grezzo, sarà necessario cancellare l’ipoteca che
grava sul bene; è però possibile prevedere l’accollo del mutuo.
Per le imprese di costruzione il rent to buy potrebbe
rappresentare un valido strumento per pagare le rate del mutuo originariamente
contratto per la costruzione.
8. Per il rent to buy
relativo ad un immobile in costruzione, se l’impresa fallisce il
conduttore perde il
proprio denaro?
No: il contratto di rent to buy continua anche in caso di
fallimento del proprietario. Inoltre, la vendita non è soggetta a revocatoria
fallimentare, se pattuita al giusto prezzo e si tratta di abitazione principale
del conduttore o dei suoi parenti o affini più stretti.
9. Il
conduttore/acquirente può riservarsi la nomina di un terzo in sede di rogito?
Si, la legge è elastica sul punto e prevede la facoltà di
riservarsi la nomina di un terzo come in tutti i contratti preliminari. E’
anche possibile prevedere la cessione del contratto.
10. Quali imposte si
pagano? Il rent to buy è conveniente?
Bisogna distinguere se chi concede il godimento in vista
della futura vendita è un privato o un’impresa, e bisogna distinguere anche
tra imposte dirette (a carico del proprietario/venditore) ed indirette (a
carico del conduttore/acquirente). Si deve, inoltre, tenere conto che non c’è
ancora una disciplina specifica sul piano tributario.
In ogni caso, per valutare i vantaggi (o gli svantaggi)
fiscali è necessario valutare la specifica posizione fiscale del venditore,
facendo un’analisi economica e fiscale del singolo caso concreto.
Va precisato che nel periodo del godimento (paragonabile
alla locazione), le imposte legate al possesso dell’immobile sono a carico del
proprietario, come in qualsiasi contratto di affitto.
Le spese di trascrizione del contratto nei registri
immobiliari sono, invece, a carico dell’acquirente, come le spese ed imposte
dovute per l’atto di compravendita dell’immobile.
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